Финансовое состояние застройщиков на конец первого полугодия — напряжённое, но до системного кризиса ещё не дошло. Это не повод выдыхать: «ещё не кризис» и «всё хорошо» — принципиально разные вещи.
Что именно давит на экономику проектов? Ответ прямой: дорогое проектное финансирование при одновременно просевших продажах. Это классические ножницы — расходы на обслуживание долга растут, а входящий денежный поток сжимается. «Главный фактор давления на экономику проектов — высокая стоимость проектного финансирования на фоне усложнившихся продаж», — пишет отраслевое сообщество.
Как это работает на практике? Застройщик берёт проектное финансирование по ставке, привязанной к ключевой. Ключевая — 16%, потом 18%, потом снова разговоры о повышении. Каждый лишний процент — это миллионы рублей ежемесячных расходов по крупному проекту. При этом покупатель с льготной ипотекой ушёл с рынка после июльских изменений 2024 года, рыночная ипотека под 20%+ убила массовый спрос, и продажи действительно усложнились — это не эвфемизм, это факт.
Я бы не списывал ситуацию на временные трудности. Напряжение в финансах застройщиков — это структурная история, которая напрямую влияет на то, что будет происходить с предложением на рынке через 2-3 года. Часть проектов уже заморожена на стадии котлована, часть — перепроектируется в сторону уменьшения объёмов. Меньше нового предложения при стабильном спросе означает одно: цены на готовые объекты с управлением никуда вниз не пойдут.
Именно поэтому сейчас интересно смотреть не на первичку в формате «купи квартиру в новостройке», а на доходную недвижимость в Петербурге — апарт-отели с операционным управлением, где экономика проекта уже посчитана и не зависит от того, сколько квартир продаст застройщик в следующем квартале.
Стоит ли сейчас покупать от застройщиков напрямую? На мой взгляд — с осторожностью и только у тех, у кого эскроу заполнен на 70%+, а срок сдачи не дальше 2025 года. Всё остальное — это ставка на то, что застройщик переживёт период высоких ставок без форс-мажора. Может переживёт. Но зачем принимать этот риск, когда есть альтернативы?
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Напряжение в финансах застройщиков — это не абстракция, это будущий дефицит предложения. Те, кто зафиксирует позицию в готовых доходных объектах сейчас, окажутся в выигрышной позиции через 2-3 года.
