Рынок первичной недвижимости Петербурга и Ленобласти сжимается буквально — каждая пятая квартира в новостройках региона не превышает 28 квадратных метров. Это не случайность и не тренд последних месяцев — это системный ответ застройщиков на то, что покупатель беднеет быстрее, чем растут цены.
Откуда вообще такие цифры? По данным аналитиков, доля студий и сверхмалых форматов в структуре предложения продолжает расти. Застройщики режут площади, чтобы удержать порог входа: меньше метров — меньше итоговый ценник, больше шансов продать. Логика понятна. Но за ней скрывается другой вопрос: а что происходит с экономикой самих проектов?
«Финансовое состояние застройщиков я оцениваю как напряжённое, но без признаков системного кризиса. Главный фактор давления на экономику проектов — высокая стоимость проектного финансирования на фоне усложнившихся продаж», — цитирует отраслевые источники.
Переведу на русский: деньги на строительство дорогие, продажи идут хуже, а значит — эскроу-счета пополняются медленнее. Это давит на ставку по проектному финансированию ещё сильнее. Замкнутый круг, который застройщики разрывают единственным доступным способом — уменьшают лоты.
Чем это заканчивается для инвестора? С одной стороны, студии в новостройках остаются самым доступным входным билетом на рынок недвижимости. С другой — в условиях перенасыщения малометражным предложением ликвидность таких объектов при перепродаже будет под давлением. Когда каждый пятый лот в городе — это коробка до 28 метров, уникальности в этом продукте ноль.
На мой взгляд, умные деньги сейчас смотрят не на студии в жилых новостройках, а на апарт-отели с управлением — где малый метраж оправдан операционной моделью, а не просто желанием застройщика снизить чек. Это принципиально разные истории.
Что будет дальше? Я не жду резкого разворота. Пока ключевая ставка держится на заградительном уровне, ипотека не оживёт, и застройщики продолжат играть в уменьшение метража. Доля студий до 28 м² может вырасти до 25–27% уже к концу 2025 года — просто потому что других рычагов у рынка нет.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Малый метраж — это не признак доступности жилья, это признак того, что рынок загнан в угол. Инвестору важно понимать разницу между «дёшево» и «выгодно».
