Арбитражный суд отменил изъятие земельного участка в Лахте, зарезервированного под строительство трассы М-32. Это значит, что один из крупнейших инфраструктурных проектов Петербурга может столкнуться с серьёзной задержкой — а вместе с ним и инвестиционная привлекательность прилегающей территории.
Что произошло
Участок планировалось изъять у собственника для государственных нужд — стандартная история при строительстве крупных трасс. Но суд встал на сторону владельца. Это не просто юридический казус: подобные решения создают прецедент и способны затормозить выкуп других участков вдоль трассы. М-32 — проект, который должен разгрузить северо-западный выезд из города и повысить транспортную доступность целого кластера застройки.
Почему это важно для инвестора
Транспортная доступность — один из трёх ключевых факторов ценообразования в недвижимости. Остальные два — это локация и управление объектом. Когда трасса строится по плану, цены на жильё и апартаменты в зоне влияния начинают расти ещё до открытия. Когда строительство тормозит — прогнозируемый рост откладывается, а часть покупателей переориентируется на другие локации.
Лахта и без М-32 — зона повышенного внимания: здесь сосредоточены крупные деловые объекты, а спрос на апарт-отели с управлением в северо-западном направлении устойчиво растёт. Но именно инфраструктурный каркас определяет, насколько быстро этот спрос конвертируется в доходность.
Моя позиция
Я не склонен драматизировать. Суды по изъятию участков под госнужды — это почти всегда история про «долго, но неизбежно». Государство в таких спорах, как правило, побеждает в апелляции. Вопрос не в том, будет ли М-32 построена, а в том, когда. И вот здесь для инвестора всё решает горизонт планирования.
Если вы рассматриваете объекты в зоне влияния трассы с прицелом на 3–5 лет — задержка некритична. Если хотите зайти и выйти за 1,5–2 года — риск реален. Инфраструктурные задержки в России редко укладываются в первоначальные сроки, и закладывать это в модель необходимо.
Показательно, что на фоне всего этого рынок продолжает работать. «Мы мониторим ситуацию с точки зрения поступления денег на счета эскроу, общей долговой нагрузки и коэффициента нераспроданных квартир. Положение у каких-то застройщиков действительно может быть сложным. Но системные проблемы мы не наблюдаем», — цитирует одного из регуляторов рынка профильная пресса. Звучит как попытка удержать нервы в узде — и отчасти это работает.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Инфраструктурные споры — это всегда про время, а не про исход. Инвестор, который умеет читать судебные прецеденты раньше рынка, получает преимущество в точке входа.
