Льготная ипотека в России — это не навсегда, и кто-то в правительстве наконец сказал это вслух. Ставку по «Семейной ипотеке» планируют поэтапно поднять до рыночного уровня — горизонт обозначен в 15 лет.
Пока ЦБ держит ключевую ставку на уровне 21%, а рыночная ипотека стартует от 28–30% годовых, «Семейная» остаётся фактически единственным рабочим инструментом покупки жилья для большинства россиян. Она субсидируется государством, разница между льготной и рыночной ставками компенсируется банкам из бюджета. И вот Минфин мониторит ситуацию: поступления на счета эскроу, общую долговую нагрузку, коэффициент нераспроданных квартир. «Системных проблем не наблюдаем», — пишет профильное издание со ссылкой на ведомство. Но плавный выход из льготного режима — уже в планах.
Что это значит на практике? Если сценарий реализуется, через 15 лет «Семейная ипотека» перестанет быть дешёвой. Покупатели, которые рассчитывают на льготные условия «когда-нибудь потом», рискуют попасть в переходный период — когда ставки уже ползут вверх, но рыночными ещё не стали. Именно этот промежуток исторически самый некомфортный: спрос нервничает, девелоперы придерживают скидки, банки ужесточают одобрение.
Застройщики пока держатся. Нераспроданных квартир критически много не накопилось, эскроу пополняются. Но это картина сегодняшнего дня — при действующих льготах. Убери субсидию резко — и рынок получит ценовую коррекцию, которой так долго ждут те, кто не успел купить на пике. Постепенное повышение ставки растянет этот процесс, сделает его менее болезненным для отрасли, но не отменит.
Моя позиция простая: если вы рассматриваете покупку жилья как инвестицию и думаете о горизонте 10–15 лет — логика очевидна. Льготная ипотека уходит. Доходность от сдачи в аренду при рыночных ставках финансирования будет выглядеть иначе, чем сейчас. Те, кто зашёл в доходную недвижимость в Петербурге сегодня, зафиксировали условия входа — и это уже преимущество.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставки льготной ипотеки ещё не поднялись до рыночных, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте.
Льготная ипотека — не вечный двигатель, а временный инструмент с заданным сроком службы. Инвестиционные решения, принятые с этим пониманием, будут стоить дороже тех, что приняты в расчёте на бесконечные субсидии.
