Регулятор говорит, что системных проблем нет. Но когда чиновник говорит «всё под контролем» — это именно тот момент, когда стоит посчитать самостоятельно.
Итак, что на самом деле происходит на рынке первичной недвижимости? Минфин мониторит три ключевых показателя: поступление денег на счета эскроу, общую долговую нагрузку застройщиков и коэффициент нераспроданных квартир. По официальной позиции, системных проблем нет, отдельные застройщики испытывают трудности — но это, мол, рабочая ситуация. «Положение у каких-то застройщиков действительно может быть сложным. Но системные проблемы мы не наблюдаем», — цитирует Минфин.
Верить или нет? Давайте разберёмся. Три индикатора, которые называет регулятор, — это именно те метрики, которые первыми сигнализируют о предбанкротном состоянии девелопера. Если эскроу-счета не наполняются, значит продажи встали. Если долговая нагрузка растёт быстрее поступлений — застройщик проедает кредитный ресурс. Если нераспроданный остаток копится — проект де-факто убыточен при текущей ставке проектного финансирования.
То, что регулятор мониторит именно эти три показателя — уже само по себе сигнал. Не мониторят то, что в порядке.
Что это означает для покупателя или инвестора? Риски сконцентрированы в сегменте массового жилья с высокой долговой нагрузкой и низкой маржой. Именно там застройщики сидели на льготной ипотеке как на игле — и именно там сейчас болезненное отрезвление после её отмены. Проекты, которые строились под 8% ипотеку с субсидией, теперь продаются в среднерыночных условиях при ставке ЦБ 21%. Математика не сходится.
На этом фоне доходная недвижимость в Петербурге — апарт-отели с профессиональным управлением — выглядит иначе: здесь нет зависимости от ипотечного спроса, а доходность формируется через загрузку номерного фонда, а не через перепродажу.
Моя позиция: «системных проблем нет» — это не успокоительное, это техническое описание текущего среза. Завтра картина может быть другой. Рынок не рушится одномоментно — он сначала тихо накапливает стресс, а потом громко его выпускает. И именно сейчас — момент, когда стоит выбирать активы с минимальной зависимостью от ипотечного трансмиссионного механизма.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставка ЦБ держит рынок в напряжении, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Когда регулятор начинает публично перечислять метрики мониторинга — значит, за этими метриками есть что смотреть. Выбирайте проекты, которые не зависят от того, даст ли банк ипотеку вашему будущему покупателю.
