Группа ЛСР получила согласование КГИОП на реконструкцию гостиницы на Лиговском проспекте — и это не рядовое событие на рынке петербургской недвижимости. Пока большинство девелоперов жмутся к типовым новостройкам, крупнейшие игроки тихо переупаковывают исторический фонд в доходные активы.
Контекст
Согласование КГИОП — это не формальность. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в Петербурге умеет затягивать проекты на годы. Когда разрешение всё же получено, это сигнал: проект реальный, деньги вложены, обратного пути нет. Лиговский проспект — локация с историей и устойчивым туристическим трафиком, что делает гостиничный формат там вполне логичным.
Анализ
Что происходит на рынке в целом? По данным отраслевых источников, положение у ряда застройщиков действительно может быть сложным — эскроу-счета, долговая нагрузка, коэффициент нераспроданных квартир давят на маржу. Системных проблем пока не фиксируется, но точечное давление на средних девелоперов очевидно.
На этом фоне крупные игроки — такие как ЛСР — выигрывают дважды. Во-первых, у них есть ресурс проходить долгие согласования с КГИОП. Во-вторых, гостиничный формат в историческом центре — это не жилая новостройка с непредсказуемыми сроками реализации. Это актив с понятной операционной моделью и стабильным спросом со стороны туристов.
Я считаю, что реконструкция под гостиницу в историческом центре Петербурга — это осознанная ставка на долгосрочный доход, а не на быструю прибыль от продажи квартир. Рынок апарт-отелей и гостиничной недвижимости в городе продолжает расти: загрузка качественных объектов в высокий сезон держится выше 80%, а туристический поток в Петербург восстанавливается быстрее, чем многие ожидали.
Моя позиция
Стоит ли смотреть на этот проект как на индикатор рынка? На мой взгляд — да. Когда такой игрок, как ЛСР, идёт в реконструкцию исторического объекта под гостиницу, это говорит о том, что доходная недвижимость в туристических локациях воспринимается как защитный актив. Не спекулятивный, не быстрый — но надёжный.
Частному инвестору повторить схему ЛСР сложно: порог входа в реконструкцию исторического фонда запредельный, а согласования с КГИОП способны выжать нервы даже у опытных девелоперов. Но логику можно использовать: доходная недвижимость в Петербурге в формате апарт-отелей работает по той же модели — исторические локации, туристический спрос, управляющая компания берёт операционку на себя.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Реконструкция исторического фонда под гостиницу — это длинная игра. Те, кто умеет ждать и работать с регуляторами, в итоге получают актив, который сложно воспроизвести конкурентам.
