Комплексное развитие территорий — один из немногих инструментов, где государство и девелопер теоретически могут договориться. На практике договариваться получается плохо, и вот почему это важно именно сейчас.
Пока ключевая ставка держится выше 20%, а рыночная ипотека стала инструментом для избранных, девелоперский бизнес ищет точки роста не в массовых продажах, а в проектах с горизонтом 5–10 лет. КРТ — как раз такой инструмент. Но работает ли он?
По прогнозам, умеренный рост цен на новостройки во втором полугодии возможен, однако «о полноценном восстановлении рынка говорить преждевременно», — пишет «Мира Недвижимость». Восстановление станет реальным только при ключевой ставке ниже 10% и рыночной ипотеке около 12%. Мы сейчас находимся примерно вдвое выше обоих порогов.
Что это означает для КРТ? Простую вещь: пока дешёвые деньги недоступны, девелоперы будут заходить только в те проекты, где риски минимальны, а правила игры — предсказуемы. Именно поэтому запрос к государству сейчас не «дайте льготы», а «дайте понятные условия». Разница принципиальная.
КРТ в нынешнем виде — это история про то, кто первым получит пятно застройки и на каких условиях войдёт в проект. Когда правила непрозрачны, выигрывают не те, кто лучше строит, а те, кто лучше договаривается. Это прямой путь к деградации качества городской среды.
На мой взгляд, здесь есть системная проблема: механизм КРТ создавался как инструмент реновации депрессивных территорий, но в условиях высокой ставки он рискует превратиться в инструмент перераспределения активов между «своими». Рынок это чувствует — и осторожничает.
Я слежу за тем, как развивается петербургский рынок апартаментов, и вижу: апарт-отели с управлением сегодня выглядят привлекательнее, чем долгосрочные девелоперские проекты именно потому, что горизонт возврата инвестиций короче, а зависимость от регуляторных решений — меньше.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
КРТ может стать рабочим инструментом, но только после того, как государство перестанет менять правила в середине игры. До этого момента — осторожно, стройплощадка.
