Градостроительная комиссия разом одобрила почти 1 млн кв. м жилья одному застройщику — и это не аномалия, а симптом того, как концентрируется рынок. Пока мелкие девелоперы замораживают проекты под давлением ключевой ставки, крупные игроки используют паузу для захвата земельного банка.
Давайте зафиксируем контекст. Мы находимся в моменте, когда рыночная ипотека торгуется выше 20%, спрос сжался, а новые проекты выходят с осторожностью. Казалось бы — зачем получать разрешения на миллион метров прямо сейчас? Ответ прост: земля и одобренные проекты — это актив, который дорожает независимо от текущего рынка. Когда ставка упадёт, тот, кто уже стоит в очереди с готовой документацией, запустит продажи первым.
Именно поэтому одобрение такого объёма — это не стройка сегодня, это опцион на завтра. Умный ход, если у вас есть ресурс его выдержать.
Что говорят цифры
По прогнозам аналитиков, восстановление рынка новостроек возможно только при ключевой ставке не выше 10% и рыночной ипотеке около 12%. Сейчас мы от этих цифр далеко. Во втором полугодии ожидается лишь умеренный рост цен — «о полноценном восстановлении говорить преждевременно», пишут в отраслевых комментариях.
Это означает, что девелопер, получивший одобрение на ~1 млн кв. м, скорее всего, не выведет весь объём на рынок одновременно. Это будет поэтапный вывод — по мере нормализации ипотечных ставок. Горизонт — 3–5 лет минимум.
Моя позиция
Я смотрю на это так: концентрация одобрений у одного игрока — плохой знак для конкуренции на рынке, но хороший индикатор для инвестора. Если крупный девелопер накапливает земельный банк и проектные одобрения именно сейчас — значит, он видит точку восстановления. И я склонен ему верить, потому что цена ошибки для него несоразмерно выше, чем для частного инвестора.
Для частного инвестора логика зеркальная: пока первичка стоит, а застройщики конкурируют за покупателя, входить в доходную недвижимость в Петербурге с управляющей компанией — один из немногих способов получить рыночную доходность без ипотечного ярма.
Что будет, когда ставка действительно упадёт до 10%? Те, кто зашёл сейчас, окажутся в активе, который вырастет в цене вместе с рынком. Те, кто ждал — будут покупать дороже, в конкуренции с ипотечниками, которые вернутся толпой.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Одобрение миллиона метров одному игроку — это не новость о стройке, это новость о том, кто будет определять рынок через три года. Следите за земельным банком, а не за сегодняшними ценами.
