Знаете, что самое интересное в высказывании главы ЦБ про «чашу с пуншем»? Оно идеально описывает ситуацию с крупными девелоперскими проектами прямо сейчас. Одни уносят деньги с вечеринки, другие — продолжают танцевать. Васильевский остров, похоже, танцует.
Пока регулятор методично повышает ставку и охлаждает перегретый рынок, в Петербурге тихо продвигается один из крупнейших градостроительных проектов последнего десятилетия — «Северный намыв» на Васильевском острове. Для двух кварталов территории утверждён проект планировки. Это не анонс и не презентация — это конкретный административный шаг, после которого земля начинает превращаться в квадратные метры.
Что это значит на практике? Что девелоперы, работающие на намыве, получают юридически оформленный каркас под застройку. Без утверждённого ППТ ни один серьёзный инвестор не зайдёт в проект — слишком высоки регуляторные риски. Теперь этот барьер снят.
Контекст: что такое «Северный намыв» и почему это важно
Намыв на Васильевском — это искусственно созданные территории на севере острова, общая площадь которых составляет около 476 гектаров. Для Петербурга, где свободной земли в черте города практически не осталось, это колоссальный ресурс. Проект реализуется поэтапно уже несколько лет, и каждый новый квартал — это не просто жильё, а формирование целого нового района с нуля.
На мой взгляд, именно такие проекты «с чистого листа» интереснее всего с инвестиционной точки зрения — но и рискованнее. Почему? Потому что здесь нет готовой инфраструктуры, нет сложившегося рынка аренды, нет понимания, как быстро район «оживёт». Покупатель фактически инвестирует в гипотезу о будущем.
Анализ: что происходит с рынком, когда ЦБ «уносит пунш»
Набиуллина права в одном: в 2016 году мало кто мог представить себе ключевую ставку в 21% и ипотечные ставки, которые сделали массовый рынок практически недоступным для обычного покупателя. Рынок первичного жилья в 2024–2025 году — это уже не рынок конечного потребителя. Это рынок инвесторов с длинным горизонтом, корпоративных покупателей и тех, кто умеет считать реальную доходность.
Что происходит с крупными проектами в таких условиях? Они замедляются, но не останавливаются. Девелоперы, у которых уже вложены деньги в намыв, землю и согласования, не могут просто выйти из проекта — слишком много сделано. Они продолжают двигаться вперёд, адаптируя продуктовую линейку: меньше массового жилья, больше апартаментов, сервисных форматов, коммерческой недвижимости.
Утверждение ППТ для двух кварталов «Северного намыва» — это именно такой сигнал. Проект живёт. Деньги продолжают работать, несмотря на дорогое финансирование.
Моя позиция: стоит ли смотреть на намыв как инвестицию
Скажу прямо: я не рекомендую заходить в подобные проекты на ранней стадии тем, кто рассчитывает на быструю отдачу. «Северный намыв» — это история на 10–15 лет. Район будет формироваться долго, инфраструктура подтянется не сразу, а ликвидность на вторичном рынке в новых намывных кварталах исторически ниже, чем в устоявшихся локациях.
Но если горизонт длинный и есть понимание, что Петербург — это город с хроническим дефицитом нормального жилья в хорошей локации, то намыв с видом на залив через 7–10 лет может оказаться совсем другой историей. Особенно если инфраструктурные обещания будут выполнены хотя бы наполовину.
Ключевой вопрос здесь один: успеет ли район «дозреть» раньше, чем у инвестора закончится терпение или деньги?
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А пока ЦБ уносит чашу с пуншем, самые интересные сделки, как правило, заключаются именно в этой тишине — без эйфории, без очередей на старте продаж и без иллюзий про «быстрый икс». Намыв — долгая игра. И именно поэтому она заслуживает внимания.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
