Финансовое состояние застройщиков на конец первого полугодия — напряжённое, но системного кризиса нет. Это не повод расслабляться: между «не кризис» и «всё хорошо» — пропасть, в которую уже провалились несколько игроков.
Главный источник давления — дорогое проектное финансирование при одновременном усложнении продаж. Проще говоря: деньги на стройку стоят дорого, а покупатели стали осторожнее. Застройщик платит банку за кредит, пока копит эскроу — и чем дольше это длится, тем сильнее режет маржу. При ключевой ставке ЦБ в 21% проектное финансирование превращается в жёрнов на шее даже у крепких девелоперов.
Почему тогда нет системного кризиса? Потому что эскроу-модель сделала своё дело: деньги дольщиков защищены, банки контролируют стройку, а значит — массовых банкротств с брошенными котлованами не будет. Но это не значит, что проектов не будет закрываться или замораживаться. Будут — просто тихо, без скандала.
Что происходит с продажами? Льготная ипотека фактически схлопнулась, семейная — работает, но не для всех сегментов. Рассрочки от застройщиков стали массовым инструментом, и это тревожный сигнал: когда рассрочка — не маркетинг, а способ выжить, рынок явно не в лучшей форме. Риск переноса долговой нагрузки с банков на застройщиков — реальный, и его пока недооценивают.
Как будет восстанавливаться рынок? По моей оценке — постепенно и неравномерно. Проекты в ликвидных локациях с грамотным продуктом будут продаваться. Всё остальное — зависнет. Именно поэтому я смотрю не на «рынок в целом», а на конкретные объекты. Апарт-формат с профессиональным управлением — например, инвестиции в апартаменты в Петербурге — в этом смысле интереснее, чем жилая новостройка без понятной доходной модели.
Восстановление начнётся не тогда, когда ЦБ снизит ставку, а тогда, когда у покупателей появится уверенность в завтрашнем дне. А это, как показывает практика, случается позже, чем хотелось бы.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Рынок не рухнет — но и не взлетит сам по себе. Выиграют те, кто сделал ставку на ликвидный продукт заранее, а не те, кто ждёт «разворота ставки».
