Застройщики придумали способ продавать квартиры в обход ипотеки — и теперь сам рынок расплачивается за эту хитрость. Уровень наполнения эскроу-счетов упал настолько критично, что это уже не статистика, а сигнал тревоги.
Схема выглядела логично: ипотека по заградительным ставкам ЦБ убила спрос, девелоперы переключились на рассрочки. Покупатель платит частями напрямую застройщику, деньги на эскроу не попадают, банки не финансируют стройку в том объёме, в каком должны. По данным ЕРЗ, наполнение счетов эскроу снизилось до критических значений — а это значит, что проектное финансирование становится дороже, ставка по кредиту для застройщика растёт, и вся экономика проекта летит под откос.
Кто за это заплатит? Ответ очевиден — покупатель. Либо через рост цены квадратного метра, либо через задержки строительства, либо через банкротство застройщика, который не рассчитал финансовую модель.
Рассрочка — это не альтернатива ипотеке. Это перекладывание риска с банка на покупателя без страховки. Банк при проектном финансировании контролирует ход стройки и раскрывает эскроу только по факту ввода объекта. При рассрочке покупатель отдаёт деньги напрямую — и молится, чтобы застройщик не лопнул.
Рынок апарт-отелей в этом смысле интереснее: там доля рассрочек тоже выросла, но операционная модель с управляющей компанией хотя бы даёт денежный поток после сдачи объекта. Доходная недвижимость в Петербурге с профессиональным управлением — это не просто квадратные метры, а работающий актив, который генерирует выручку независимо от того, что происходит с ипотечными ставками.
Что будет дальше? Если ЦБ не снизит ключевую ставку в горизонте 6–12 месяцев, рассрочки продолжат вытеснять эскроу, банки начнут повышать ставки по проектному финансированию, и часть застройщиков второго эшелона окажется в финансовой яме. Это не паника — это арифметика.
Если ищете альтернативу ипотеке по заградительным ставкам — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Падение эскроу — это не проблема статистики, это проблема устойчивости всей системы. Следите за уровнем наполнения счетов: когда он падает, следующими падают темпы строительства.
