Петербургский рынок новостроек живёт в раздвоенной реальности: стартов всё больше, а реальных вводов — меньше. Это не противоречие, это диагноз.
Во втором полугодии 2025 года аналитики ожидают умеренного роста цен на новостройки в петербургском регионе. Но «умеренный рост» — это не восстановление рынка, это его попытка удержать равновесие. «Полноценное восстановление станет возможным, когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%», — пишут отраслевые эксперты. Сейчас мы находимся примерно вдвое дальше от этой точки, чем хотелось бы.
Что происходит на самом деле
Застройщики запускают новые проекты. Это факт. Но запуск ЖК и его ввод в эксплуатацию — это две совершенно разные истории, разделённые иногда тремя-пятью годами и несколькими кризисами. Когда количество стартов растёт, а вводов становится меньше, это означает одно: девелоперы верят в будущий спрос, но текущие продажи не позволяют им ускориться.
Почему застройщики продолжают запускать проекты при заградительной ипотеке? Потому что земельный банк нужно отрабатывать, потому что строительный цикл не остановить одним решением ЦБ, и потому что альтернатива — заморозка — ещё дороже. Это не оптимизм, это инерция.
Моя позиция
Я не считаю текущую активность застройщиков признаком здоровья рынка. Это скорее признак его адаптации — вынужденной и не всегда рациональной. Когда ставка держится выше 20%, а ипотека становится инструментом для избранных, покупательская активность концентрируется в узких сегментах: либо элит за кэш, либо доходная недвижимость с операционной моделью.
Именно поэтому апарт-отели сейчас выглядят логичнее, чем стандартные ЖК с расчётом на ипотечного покупателя. Доходная недвижимость в Петербурге с профессиональным управлением не зависит от того, вернётся ли ипотека к 12% — она зарабатывает на туристическом и деловом потоке прямо сейчас.
Что будет, когда ставка всё-таки упадёт до тех самых 10%? Отложенный спрос ударит по рынку волной. Те, кто зашёл в проекты раньше — на этапе затишья — окажутся в выигрыше. Те, кто ждал у моря погоды, будут покупать дороже и в условиях конкуренции.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Рынок новостроек Петербурга сейчас — это не стагнация и не рост, это перегруппировка. Выигрывает тот, кто умеет читать её правильно.
