80% — доля льготных кредитов в ипотеке на пике программы. Это не поддержка рынка, это его тихая анестезия, после которой отрезвление всегда болезненное.
Когда глава ЦБ говорит, что четверть займов в России оформлены по нерыночным ставкам, — это не абстрактная статистика. Это объяснение, почему обычная ипотека сейчас стоит 25%+ годовых, а рынок новостроек встал. Механизм простой: льготники получают субсидированную ставку, банки компенсируют потери на остальных заёмщиках. Чем больше льготников — тем дороже кредиты для всех остальных.
Как это работает на практике
В корпоративном секторе доля нерыночных займов тоже велика — точных цифр ЦБ не раскрывает, но сам факт признаётся. В ипотеке до 80% кредитов шло по льготным программам в пиковый период. Что это означало для рынка? Искусственный спрос, разогретые цены, застройщики с жирной маржой и покупатели, которые переплачивали за метр просто потому, что «ставка же низкая».
Теперь льготная ипотека в массовом формате свёрнута. И выясняется, что реальная цена многих объектов была надута субсидиями, а не реальным спросом. Рынок это переваривает до сих пор.
Для инвестора в этой ситуации важен один вопрос: где деньги работают без зависимости от ипотечного рычага? Один из ответов — апарт-отели с управлением, где доходность формируется через операционный поток от аренды, а не через перепродажу с ипотечной наценкой.
Моя позиция
Я считаю, что льготная ипотека решала политическую задачу — поддерживала видимость доступного жилья и объёмы в строительной отрасли. Экономическая цена этого решения — перегрев цен и дорогие кредиты для бизнеса и обычных заёмщиков без льгот. Теперь ЦБ это признаёт открыто, что само по себе показательно.
Стоит ли ждать возврата массовой льготной ипотеки? Не в ближайшие год-два точно. Бюджетная нагрузка на субсидирование ставок огромная, а инфляция не позволяет ЦБ смягчаться. Значит, спрос на первичке будет восстанавливаться медленно, а инвесторам придётся искать инструменты, которые не зависят от дешёвых денег.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставки высокие и ипотека недоступна для большинства, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Рынок, выросший на субсидиях, не может безболезненно от них отказаться — это аксиома. Инвесторы, которые это понимают, уже перекладываются в активы с операционным доходом.
