80% ипотеки в пике были льготными — и именно это сделало кредиты для всех остальных заградительно дорогими. Это не побочный эффект политики, это её прямое следствие.
Разберём механизм. Когда государство субсидирует ставку по ипотеке для одной категории заёмщиков, банки перекладывают стоимость этих денег на рыночный сегмент. Чем больше льготников в общей массе — тем выше ставка для тех, кто льгот не получил. По данным, которые приводит глава ЦБ, в корпоративном секторе доля нерыночных займов тоже значительная. То есть перекос — системный, а не точечный.
Что это значит на практике? Человек без права на льготу приходит в банк и получает ставку 25–28% годовых. Не потому что инфляция такая. А потому что банк должен где-то компенсировать субсидированные 6–8% для другой очереди. Рынок становится двухскоростным: одни покупают квартиры по субсидированным программам, другие — не покупают вообще.
На мой взгляд, здесь есть и инвестиционный вывод, который редко проговаривают вслух. Массовая льготная ипотека разогнала цены на жильё в 2020–2023 годах — по отдельным сегментам рост составил 80–100% за три года. Застройщики это видели и наращивали предложение под льготный спрос. Теперь льготы сворачиваются, ставки рыночные, а цены так и не скорректировались до уровня, при котором рыночная ипотека была бы подъёмной. Рынок завис.
Где в этой ситуации искать рабочую инвестиционную логику? Точно не в покупке студии в ипотеку под 27%. Скорее — в объектах с операционным доходом, которые не зависят от ипотечного спроса конечного покупателя. Апарт-отели с управлением — один из немногих инструментов, где доходность формируется не от перепродажи, а от загрузки номерного фонда. И где ипотечная ставка ЦБ влияет на стоимость входа, но не на операционную модель объекта.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставки остаются двузначными — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Пока ЦБ не увидит, что доля нерыночных займов снизилась до приемлемого уровня, ставки не пойдут вниз всерьёз. Тем, кто ждёт «дешёвой ипотеки», стоит закладывать в горизонт минимум 2–3 года.
