80% ипотечных займов в России выдавались по льготным ставкам — и именно это сделало кредит для всех остальных заоблачно дорогим. Не санкции, не инфляция сами по себе, а структурный перекос, который годами поощрялся государством.
Когда глава ЦБ говорит, что четверть всех займов в стране оформлены по нерыночным ставкам, это не абстрактная статистика. Это признание того, что рынок кредитования в России работает в условиях постоянного субсидирования — и это субсидирование перекладывается на плечи тех, кто берёт кредит без льгот. «Чем больше таких займов в общей массе, тем дороже кредиты для остальных», — приводит слова регулятора финансовая пресса. Логика железная: кто-то должен компенсировать банкам недополученную маржу, и этот «кто-то» — обычный заёмщик без права на субсидию.
Почему это важно именно сейчас? Потому что массовая льготная ипотека фактически свёрнута, ключевая ставка держится на уровне, при котором рыночная ипотека стоит дороже 20% годовых, а рынок новостроек переживает охлаждение. Девелоперы снижают темпы запуска новых проектов, покупатели уходят в режим ожидания. Парадокс в том, что именно льготная ипотека разогнала цены на жильё до таких высот, что даже с субсидией квартира стала финансово недостижимой для широкой аудитории.
На мой взгляд, история с льготной ипотекой — это классический пример того, как благое намерение создаёт системную проблему. Государство хотело сделать жильё доступнее. В итоге жильё подорожало на десятки процентов, строители подняли цены, а ЦБ был вынужден повышать ставку в том числе для борьбы с инфляцией, которую сами же льготы и раскручивали.
Что из этого следует инвестору? Не рассчитывать на возврат к массовому субсидированию в прежнем формате. ЦБ однозначно дал понять: доля льготных займов была аномально высокой и нормализация неизбежна. Это значит, что спрос на первичном рынке будет структурно ниже, чем в 2020–2023 годах. Зато апарт-отели с управлением — формат, где доходность не зависит от ипотечного спроса и динамики розничных продаж, — выглядят на этом фоне значительно устойчивее.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ипотека недоступна большинству, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Нерыночные ставки — это не помощь людям, это отсроченный счёт, который рынок всё равно выставит. Вопрос только в том, кто его оплатит.
