Восемьдесят процентов ипотечных кредитов в стране выдавалось по льготным ставкам — и это не достижение, а структурная проблема рынка. Когда такая доля субсидированных займов давит на всю систему, рыночные ставки для остальных заёмщиков неизбежно ползут вверх.
Об этом прямо сказал регулятор: «Четверть займов в России оформлены по нерыночным ставкам. Чем больше таких займов в общей массе, тем дороже кредиты для остальных. У нас эта доля большая и в корпоративном секторе, а в ипотечной сфере до 80% доходила доля льготных кредитов», — цитирует главу ЦБ РФ профильная пресса. Я не буду делать вид, что это нейтральная статистика. Это признание системного перекоса.
Что происходило на рынке последние несколько лет? Льготная ипотека создала искусственный спрос. Застройщики не снижали цены — зачем, если покупатель субсидирован государством и готов платить любую цену при низком ежемесячном платеже. Рынок перегревался, квадратный метр в новостройках рос быстрее инфляции, а реальная доступность жилья — нет. Парадокс льготной программы в том, что она помогла конкретным покупателям, но ударила по рынку в целом.
Кому это было выгодно? Девелоперам — точно. Они продавали дороже при той же себестоимости. Банкам — частично, через объём выдачи. Покупателям — иллюзорно: низкий платёж скрывал завышенную стоимость актива. Теперь, когда льготная ипотека фактически свёрнута, а ключевая ставка ЦБ держится на заградительном уровне, рынок начинает искать новое равновесие. И это равновесие будет болезненным.
На мой взгляд, именно сейчас интереснее смотреть не на ипотечные новостройки, а на доходную недвижимость с профессиональным управлением — например, апарт-отели с управлением, где доход не зависит от того, по какой ставке вы взяли кредит, а формируется операционно, через загрузку и туристический поток.
Прогноз простой: цены на первичке в ближайшие 12–18 месяцев либо встанут, либо скорректируются в реальном выражении — через инфляцию. Застройщики будут держать номинальные цифры, но давать скидки и акции. Рынок вторички уже корректируется. Кто покупал на пике льготной программы — сейчас держит актив с переплатой.
Если ищете альтернативу ипотеке по заградительным ставкам — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Льготная ипотека не сделала жильё доступным — она сделала его дорогим с красивым ежемесячным платежом. Теперь рынок платит за эту иллюзию.
