Пока чиновники рапортуют об успехах строительной отрасли, участники рынка называют конкретный порог: восстановление начнётся только когда ключевая ставка опустится ниже 10%, а ипотека вернётся к 12%. Мы сейчас, на секундочку, на 16% выше этой отметки по ключевой.
Что происходит с рынком новостроек прямо сейчас? Продажи просели, застройщики держат цены за счёт субсидированных программ и рассрочек, а не реального спроса. Ожидать «полноценного восстановления» в таких условиях — примерно как ждать урожая, не поливая грядку. Во втором полугодии прогнозируется умеренный рост цен, но это не признак здоровья рынка, а следствие инфляции и дефицита предложения в отдельных сегментах.
Какие меры господдержки реально работают, а какие — имитация деятельности? Адресные программы для семей с детьми, IT-ипотека, дальневосточная ипотека — это конкретные инструменты с понятной целевой аудиторией. Универсальная льготная ипотека с её отменой показала: широкие субсидии разогревают рынок, но не делают жильё доступнее — они просто перекачивают деньги в цены. Итог: покупатель платит столько же, только теперь разницу компенсирует бюджет.
На мой взгляд, наиболее результативными в нынешних условиях были бы три вещи. Первое — субсидирование проектного финансирования для застройщиков, а не ипотеки для покупателей: это снизит себестоимость строительства и уберёт давление на цену квадрата. Второе — стимулирование арендного жилья и апарт-форматов, которые закрывают спрос там, где покупка невозможна. Третье — налоговые льготы для институциональных инвесторов в доходную недвижимость: это привлекает длинные деньги без нагрузки на бюджет.
Именно апарт-сегмент, кстати, чувствует себя устойчивее других: загрузка не падает вместе с продажами, а арендный поток даёт инвесторам реальный денежный доход даже при высокой ключевой. Посмотрите на апарт-отели с управлением в Петербурге — там логика принципиально другая, чем в классических новостройках.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Пока ставка ЦБ не пройдёт разворот, ждать массового восстановления первичного рынка бессмысленно — умные деньги тем временем ищут форматы, где доход не зависит от ипотечной конъюнктуры.
