Умеренный рост цен на новостройки во втором полугодии — звучит обнадёживающе, но за этой формулировкой прячется жёсткая оговорка. Полноценное восстановление рынка возможно только тогда, когда ключевая ставка опустится ниже 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12% — и это не мой прогноз, так пишет отраслевое сообщество.
Сейчас ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21%, рыночная ипотека — где-то в районе 28–30% годовых. Разрыв между «нужно» и «есть» — колоссальный. Когда говорят «умеренный рост», я читаю это как «рынок стоит, но вслух об этом говорить неприлично». Застройщики держат цены, банки держат ставки, покупатели держатся в стороне.
Что происходит на самом деле
Первичный рынок сейчас живёт за счёт субсидированных программ, остатков льготной ипотеки для отдельных категорий и рассрочек от застройщиков. Последние, к слову, стали главным инструментом продаж — девелоперы фактически сами кредитуют покупателей, принимая на себя риски, которые раньше брали банки. Это не стратегия роста, это тактика выживания.
Вопрос не в том, вырастут ли цены во втором полугодии. Они вырастут — хотя бы потому, что себестоимость строительства не падает, а застройщикам нужно финансировать эскроу. Вопрос в том, кто это купит и на каких условиях.
Ответ пока неутешительный: покупатель с живыми деньгами или возможностью взять рассрочку. Таких — меньшинство. Основная масса потенциальных покупателей заморожена ставками и ждёт сигнала от регулятора.
Моя позиция
Я скептически отношусь к прогнозам «умеренного роста» в ситуации, когда базовые условия для спроса не восстановлены. Рынок новостроек не восстановился — он адаптировался. Это разные вещи. Адаптация — это когда продажи идут, но механизм сломан. Восстановление — когда ипотека снова работает как массовый инструмент.
Порог в 10% по ключевой ставке — ориентир разумный, но я бы добавил: даже при 12–13% рынок начнёт оживать быстрее, чем принято думать. Отложенный спрос огромный. Люди не перестали хотеть жильё — они перестали мочь его купить.
Тем, кто сейчас думает об инвестициях в апартаменты как альтернативе классической новостройке, стоит присмотреться к форматам с профессиональным управлением — там доходность не завязана напрямую на ипотечный спрос.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставки держатся на заградительном уровне и рынок ипотеки фактически заморожен, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Пока ставка не опустится хотя бы до 15–16%, говорить о восстановлении первичного рынка — значит выдавать желаемое за действительное. Следите за риторикой ЦБ, а не за пресс-релизами застройщиков.
