Когда 80% ипотеки держится на льготных ставках — это не рынок, это государственный костыль. И когда костыль убирают, «позитивная динамика» начинает выглядеть совсем иначе.
Слова главы ЦБ о том, что четверть всех займов в России оформлены по нерыночным ставкам, — это не повод для дискуссии, это диагноз. В ипотечном сегменте ситуация ещё острее: доля льготных кредитов доходила до 80%. Что это значит на практике? Что реальная цена денег для обычного заёмщика была искусственно занижена, а спрос — искусственно разогрет. Рынок жилья рос не потому что люди стали богаче, а потому что государство субсидировало ставку.
Теперь посчитаем, что происходит, когда субсидия сворачивается. Спрос падает — не весь, но значительный его пласт просто исчезает. Именно те покупатели, которые могли себе позволить квартиру только при ставке 6-8%, при рыночных 20%+ из игры выходят. Это не катастрофа, но это очень серьёзное охлаждение.
Петербург: позитив на бумаге
Первое полугодие 2026 года рынок жилья Петербурга завершает «в позитиве» — так это формулируют участники рынка. Но давайте называть вещи своими именами: снижающаяся динамика при сохраняющемся формальном росте — это не повод для оптимизма, это предвестник разворота. Позитив сегодня часто означает инерцию вчерашнего спроса, который ещё не иссяк, но уже не пополняется.
Что происходит, когда ставки высокие, льготная ипотека свёрнута, а цены на первичку всё ещё не скорректировались? Покупатель уходит в аренду или вообще откладывает решение. Застройщик держит цену, но жертвует темпом продаж. В результате статистика выглядит прилично, а по факту рынок замирает.
Именно здесь и кроется главный риск для тех, кто сейчас думает о покупке жилья как инвестиции. Квартира в новостройке — это актив, ликвидность которого напрямую зависит от доступности ипотеки для будущего покупателя. Если ставки остаются высокими ещё год-два, перепродать по нужной цене станет заметно сложнее.
Альтернативный взгляд на инвестиции в недвижимость — апарт-отели с управлением: здесь доходность формируется не за счёт перепродажи, а через арендный поток, который при дефиците жилья в городе только растёт.
Чья это проблема?
Набиуллина права в одном: перекос в структуре кредитования бьёт по всем. Чем больше льготных займов в системе — тем дороже кредиты для тех, кто льготами не пользуется. Это классическое субсидирование одних за счёт других, которое рано или поздно заканчивается коррекцией.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях в недвижимость в условиях высоких ставок, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Рынок жилья Петербурга не рухнет — но эпоха лёгких денег закончилась. Кто не учитывает это в инвестиционных расчётах, рискует держать актив дольше и дешевле, чем планировал.
