Когда 80% ипотечных займов выдаётся по нерыночным ставкам, рынок перестаёт быть рынком. Это не поддержка граждан — это субсидирование одних за счёт удорожания кредитов для всех остальных.
Именно это и зафиксировала глава ЦБ: четверть всех займов в России оформлены по нерыночным ставкам, и чем выше эта доля, тем дороже обходятся деньги тем, кто льготы не получил. В ипотеке пиковая доля льготных кредитов доходила до 80% — цифра, от которой у любого экономиста должна болеть голова.
Что происходит на практике? Банки, вынужденные держать льготные портфели, компенсируют выпадающую маржу через рыночные ставки. В итоге тот, кто не попал в льготную программу — предприниматель, инвестор, покупатель коммерческой недвижимости — платит за чужой субсидированный метр. Это не рыночная экономика, это перекрёстное субсидирование с непрозрачным механизмом.
Я не против того, чтобы государство помогало семьям с детьми или жителям дальних регионов. Но когда льготная ипотека становится массовым инструментом и накрывает 80% рынка — она уже не адресная мера, она системный искажатель. Застройщики задирают цены, зная, что покупатель придёт с субсидированной ставкой. Рыночный спрос исчезает. Реальная стоимость жилья и его доступность расходятся всё дальше.
Теперь к Петербургу. Запуск новых жилых проектов за год сократился вдвое. Совпадение? Нет. Девелоперы видят: льготный пузырь сдувается, рыночный спрос при ставках 20%+ почти отсутствует, а себестоимость строительства продолжает расти. Новые проекты не выходят, потому что экономика не сходится. И это прямое следствие той самой перекошенной системы стимулов.
Что будет дальше? На мой взгляд, рынок первичного жилья ждёт длительная пауза в новых запусках, сокращение предложения и — парадоксально — удержание цен на высоком уровне даже при падении спроса. Дефицит нового предложения через 2-3 года выльется в новый виток роста цен. Те, кто сейчас зафиксируется в доходной недвижимости в Петербурге с профессиональным управлением, окажутся в выигрышной позиции именно тогда, когда рынок снова развернётся.
Моя позиция простая: льготная ипотека в её массовом варианте — это не решение проблемы доступности жилья, а её отложенное усугубление. ЦБ это понимает. Рынок это чувствует. Осталось, чтобы это признали те, кто принимает решения.
Если думаете, куда вложить деньги, пока рубль слабеет, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Перекос в системе кредитования всегда возвращается к рынку бумерангом — вопрос только в том, кто окажется крайним: сегодняшний льготник или завтрашний покупатель без льгот.
