Декабрь 2025-го принёс инвесторам в новостройки неприятный сюрприз. Верховный суд вынес определение, которое фактически меняет логику ценообразования при переуступке прав по ДДУ. И если вы когда-либо перепродавали права на квартиру в строящемся доме — этот текст стоит дочитать до конца.
Что случилось
Схема переуступки ДДУ работала годами по понятной логике: купил права у застройщика по одной цене, продал другому покупателю дороже — разница твоя. Рыночная цена выросла, ты поймал момент, сделка закрыта. Всё честно.
Но в декабре 2025 года Верховный суд принял Определение № 309-ЭС25-7212 по делу № А76-25336/2023, которое эту логику ломает. Суть решения — если площадь помещения по итогам кадастровых обмеров оказалась меньше проектной, изначальный дольщик (тот, кто уступил права) должен вернуть новому покупателю часть цены уступки. Пропорционально.
Пример из определения предельно конкретный: продал права на квартиру 20 кв. м за 10 млн рублей — а по факту в доме намерили 10 кв. м. По логике суда, ты должен вернуть новому дольщику 5 млн рублей за вычетом того, что вернёт застройщик по цене ДДУ. А цена ДДУ, как правило, в разы ниже рыночной. Считайте сами.
Почему это важно именно сейчас
На первый взгляд — редкий кейс. На практике — потенциальная мина под сотни сделок.
Расхождение проектной и реальной площади — это не исключение, это норма строительного рынка. Застройщики работают с допусками, обмеры БТИ дают свои погрешности, и плюс-минус несколько квадратных метров — стандартная ситуация. При этом рыночная цена за три-четыре года стройки может вырасти на 40–60%, что делает разницу между ценой ДДУ и ценой переуступки очень существенной.
И вот здесь возникает вопрос, который суд, на мой взгляд, решил неудачно: почему новый дольщик должен оказываться в более выгодном положении, чем изначальный? Если бы тот же человек не продал права, а дождался сдачи дома — он получил бы от застройщика компенсацию за недостающие метры по цене ДДУ, а не по рыночной. Никаких дополнительных прав у него не было бы. Откуда тогда берутся эти права у нового покупателя — и почему за них должен платить продавец?
Суд, по сути, придумал условие, которого не было в договоре, назвав его «подразумеваемым». Это называется судебным активизмом — и это прямое нарушение свободы договора. Я считаю такую позицию юридически уязвимой, но она сейчас есть, и с ней придётся работать.
Что делать инвесторам прямо сейчас
Если вы планируете переуступку прав по ДДУ — у вас есть конкретный инструмент защиты. В договоре уступки необходимо явно прописать, что цена является твёрдой и не зависит от итоговых результатов кадастровых обмеров. Это не гарантия победы в суде при нынешней практике, но это аргумент, который будет работать в вашу пользу.
Не рекомендую полагаться на «стандартные» шаблоны договоров — они писались под старую логику. Пусть юрист добавит эту формулировку явно. Цена вопроса — потенциально миллионы рублей.
Второй момент — мониторьте судебную практику. Одно определение ВС не означает автоматического разворота всех судов. Если нижестоящие инстанции начнут массово применять эту логику, ситуация станет системной. Пока она прецедентная — но именно так прецеденты и работают.
Третий момент — при расчёте доходности инвестиции в новостройку теперь нужно закладывать риск возможного возврата части суммы при переуступке. Это не катастрофа, но это новая переменная в модели.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
Верховный суд в декабре 2025-го напомнил всем участникам рынка переуступок: договор — это не просто цифра в строке «цена». Это документ, каждое слово в котором может стоить денег. И чем выше рыночная стоимость недвижимости — тем дороже обходится небрежность в формулировках.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
