Декабрь 2025-го принёс инвесторам в новостройки неприятный сюрприз. Верховный суд вынес определение, которое фактически меняет правила игры при уступке прав по ДДУ. Теперь тот, кто переуступил квартиру дороже, чем купил, может быть обязан вернуть покупателю часть денег — если реальная площадь окажется меньше проектной. Звучит дико? Я тоже так считаю. Но давайте разберёмся.
Как это работало раньше
Схема была простой и понятной. Дольщик покупает у застройщика, допустим, 20 кв. м за 4 млн рублей по ДДУ. Потом переуступает права покупателю уже за 10 млн — рынок вырос, всё честно. После обмеров выясняется, что реальная площадь — 18 кв. м. Застройщик возвращает разницу исходя из цены ДДУ, то есть исходя из тех самых 4 млн. Новый дольщик получает компенсацию, изначальный продавец — свои деньги, все расходятся.
Это логично, потому что уступка — это не продажа квартиры, а передача прав в том виде, в каком они существуют. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика.
Что изменил Верховный суд
В определении от 4 декабря 2025 года (№ 309-ЭС25-7212 по делу № А76-25336/2023) суд занял принципиально другую позицию. Логика такая: раз новый дольщик заплатил за помещение несравнимо больше, чем изначальный, несправедливо, что компенсацию за уменьшение площади он получает по старой цене ДДУ.
Поэтому суд решил: в договоре уступки всегда подразумевается, что цена пропорциональна итоговой площади. Купил права на 20 кв. м за 10 млн — площадь по обмерам вышла 10 кв. м — будь добр, верни 5 млн. Формально — минус то, что компенсирует застройщик, но это, как правило, копейки по ценам ДДУ.
Почему это проблема
Я считаю это решение юридически сомнительным сразу по нескольким причинам.
Во-первых, суд фактически придумал договорное условие, которого не существовало. Стороны согласовали твёрдую цену — и точка. «Подразумеваемые условия» — это инструмент толкования, а не способ переписать сделку задним числом.
Во-вторых, почему новый дольщик оказывается в более привилегированном положении, чем изначальный? Если бы тот не переуступил права, он бы получил компенсацию за уменьшение площади только по цене ДДУ — и никак иначе. Так работает законодательство. Уступка не должна создавать у покупателя прав больше, чем было у продавца.
В-третьих, это удар по всей логике инвестиций в новостройки через переуступку. «Уступка — это не продажа помещения изначальным дольщиком, а передача им в неизменном виде тех прав, которые у него были», — пишет РБК Недвижимость. Верховный суд с этим фактически поспорил.
Что делать инвесторам прямо сейчас
На мой взгляд, если судебная практика закрепится в этом направлении — а одно решение ВС весит немало, — всем, кто переуступает права по ДДУ, нужно срочно скорректировать договорную практику. Конкретно: прямо прописывать в договоре уступки, что цена является твёрдой и не зависит от итоговой площади по результатам кадастровых обмеров. Это не хитрость — это элементарная защита своих интересов.
Суммы на кону серьёзные. С учётом нынешних цен на недвижимость даже один «недостающий» квадратный метр при цене уступки 200–300 тысяч рублей за метр — это сотни тысяч потенциальных потерь. А речь может идти о нескольких метрах.
Мой прогноз: в ближайшие год-два мы увидим либо поток судебных споров по этой логике, либо законодательное уточнение, которое разграничит ответственность застройщика и продавца по уступке. Пока этого нет — инвестор должен сам защищать себя в договоре.
Если хотите понимать, как новые правила влияют на доходность, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
