С 1 сентября 2025 года в России вступил в силу запрет на жилищное строительство в зонах затопления и подтопления. Это не просто экологическая мера — это прямой удар по части девелоперских проектов, где земля под застройку была дешёвой именно потому, что стояла в зоне риска.
Логика понятна: каждый год паводки топят целые кварталы, государство тратит миллиарды на ликвидацию последствий, а застройщики к тому моменту уже давно получили свою маржу и вышли из проектов. Новые нормы должны разорвать эту цепочку. Но разорвут ли?
Что изменилось на практике
Запрет касается территорий, внесённых в государственный реестр зон затопления. Проблема в том, что этот реестр до сих пор заполнен неравномерно: в одних регионах границы зон определены точно, в других — белые пятна. Это означает, что часть рискованных участков формально под запрет не попадает. По крайней мере пока.
Для рынка недвижимости последствия неоднозначные. С одной стороны, давление на земельный банк застройщиков усиливается: дешёвых пятен под застройку становится меньше. С другой — качество предложения должно вырасти. Покупатель, который берёт квартиру в новостройке, хотя бы формально получает гарантию, что его дом не стоит в пойме реки.
Что касается цен — сжатие предложения в теории толкает их вверх. Именно поэтому прогноз умеренного роста цен на новостройки во втором полугодии 2025 года выглядит обоснованно. Хотя, как пишет рынок устами аналитиков, «говорить о полноценном восстановлении преждевременно» — оно станет возможным, когда ключевая ставка опустится ниже 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%.
Моя позиция
Я считаю, что запрет правильный, но половинчатый. Пока реестр не будет заполнен полностью и актуализирован по всем регионам, лазейки останутся. Застройщики с хорошими юристами найдут способ работать на участках с размытым статусом.
Для инвестора это сигнал: при выборе объекта проверяйте не только юридическую чистоту сделки, но и геологию участка. Особенно если речь идёт о регионах с крупными реками — Поволжье, Сибирь, Урал. Дешёвая цена входа на таком участке — это не выгода, это скрытый риск, который однажды материализуется в страховой случай или судебный иск.
Там, где риски просчитаны и локация выбрана без компромиссов, — инвестиции в апартаменты в городской застройке с нормальной инфраструктурой остаются куда более предсказуемой историей, чем гонка за дешёвой землёй на границе водоохранной зоны.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Запрет на строительство в зонах затопления — это долгосрочный фактор давления на земельный банк и, значит, на себестоимость строительства. Кто не учтёт это в своей инвестиционной модели сейчас — заплатит потом.
