Промышленная реновация в Петербурге — это не история про то, как снесли завод и построили жильё. Это история про то, что земля в городской черте стоит дороже любого станка на ней.
«ЛОМО» — один из старейших оптико-механических заводов страны — договорился о реновации своих промышленных активов. Подробности сделки пока скупые, но сам факт показателен: серые зоны советской промышленности в Петербурге продолжают конвертироваться в девелоперские проекты. И это не разовая история — это тренд, который я наблюдаю уже несколько лет.
Что происходит с промышленными территориями в Петербурге? Они заканчиваются. Точнее, заканчиваются те, что расположены в адекватной локации с транспортной доступностью. Когда крупный игрок вроде «ЛОМО» выходит на рынок со своими активами — это сигнал, что предложение на рынке редевелопмента сужается, а стоимость таких участков будет только расти.
Для сравнения: по данным консультантов, реновация промышленных зон в Москве давно стала коммерческой нормой — девелоперы выстраиваются в очередь. В Петербурге ситуация иная. Как отмечает отраслевая пресса, «реновация «Крестов» — это вообще некоммерческий проект» на фоне московских аналогов. Петербургский рынок сложнее: исторические ограничения, охранные зоны, более низкая платёжеспособность покупателей. Но именно поэтому, когда промышленный актив всё-таки идёт под редевелопмент — это событие, заслуживающее внимания инвестора.
Что будет на месте активов «ЛОМО»? Скорее всего, смешанная функция: жильё, апартаменты, коммерция. Классическая схема для крупных промзон — когда нужно и экономику проекта свести, и градостроительные требования выполнить. Монофункциональный проект здесь не потянет финансовую модель.
Я считаю, что ключевой вопрос сейчас — не «что построят», а «кто строит и на каких условиях». Реновация промышленных активов — это длинные деньги и высокие риски. Не каждый девелопер готов зайти в такой проект в условиях ставки ЦБ выше 20%. Те, кто заходят — либо имеют доступ к дешёвому финансированию, либо рассчитывают на горизонт 5–7 лет. Ни то, ни другое не подходит для импульсивных решений.
На мой взгляд, реновация «ЛОМО» — это потенциально один из самых интересных проектов ближайших лет в Петербурге. Если локация позволяет — а у «ЛОМО» она неплохая — апартаменты или жильё здесь найдут своего покупателя. Вопрос только в том, дойдёт ли проект до стадии реализации без смены концепции и собственника на полпути. В петербургском редевелопменте такое случается чаще, чем хотелось бы.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться в Telegram и MAX
Промышленная реновация — это не благотворительность и не ностальгия по советским заводам. Это жёсткая финансовая математика, и побеждает в ней тот, кто правильно считает горизонт и стоимость денег.
