1,5 миллиона квадратных метров жилья в Ленинградской области — это не просто цифра в пресс-релизе. Это сигнал: три девелопера всерьёз ставят на пригородный рынок в момент, когда петербургские локации упёрлись в потолок по себестоимости.
Контекст здесь важен. Ленобласть давно воспринималась как «второй сорт» — дешевле, дальше, без метро. Но рынок переворачивается. Высокая ключевая ставка убила доступную ипотеку на городские новостройки, покупатель сместился в сторону более дешёвого квадратного метра — и область оказалась в выигрышной позиции. Когда в Петербурге студия в новостройке стоит 6–7 млн рублей, аналогичный вариант во Всеволожском или Гатчинском районе выглядит иначе и по цене, и по метражу.
Что означает заявленный объём? 1,5 млн кв. м — это примерно 20–25 тысяч квартир, в зависимости от нарезки. Для области это серьёзная нагрузка на инфраструктуру: дороги, школы, детские сады. Как правило, именно здесь девелоперские обещания расходятся с реальностью — соцобъекты строятся позже или не строятся вовсе. Я бы смотрел на эти проекты с осторожностью именно в части инфраструктурной обеспеченности — это главный риск для будущих жителей и, как следствие, для ликвидности объектов.
На мой взгляд, сейчас Ленобласть интересна не столько для жизни, сколько для инвестиций в формат долгосрочной аренды. Спрос на аренду в доступных локациях устойчив: те, кто не может купить квартиру при ставке ЦБ в 21%, вынуждены снимать — и снимают активно. Арендный доход с областной квартиры скромнее, чем в городе, но и порог входа ниже, а значит, соотношение доходность/вложения может оказаться не хуже.
Реновация «Крестов», кстати, — отдельная история. «По сравнению с Москвой реновация «Крестов» — это вообще некоммерческий проект», — говорят на рынке. И это правда: питерский масштаб редевелопмента исторических объектов несопоставим с московскими бюджетами и маржой. Поэтому крупные девелоперы идут туда, где проще считается экономика, — в поля Ленобласти.
Прогноз простой: если ключевая ставка начнёт снижаться в 2025–2026 годах, спрос на областные новостройки резко вырастет — именно они окажутся в зоне доступности для ипотечного покупателя первыми. Те, кто зайдёт сейчас на котловане, получат апсайд. Те, кто будет ждать — заплатят уже другую цену.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться в Telegram и MAX.
Область — не запасной вариант. Это следующий раунд, и три компании с 1,5 млн кв. м явно в это верят.
