Эльвира Набиуллина сказала вслух то, о чём многие предпочитают молчать: регулятор намеренно тормозит экономику. И это не оговорка — это политика.
Помните 2016 год? Ипотека под 12–13%, доллар по 70–80, нефть болтается около $50. Казалось бы, мрак. Но вот прошло несколько лет — и те, кто в 2016-м купил квадратные метры, зафиксировали рост в 2–3 раза по ряду рынков. На мой взгляд, именно такие моменты неопределённости и создают лучшие точки входа для инвестора.
Сейчас Набиуллина публично сравнивает работу ЦБ с официантом, который уносит спиртное в разгар праздника. Красивая метафора. Но давайте переведём её на язык цифр и называть вещи своими именами.
Что это значит для вашего кармана
Ключевая ставка сегодня — 21%. Это не опечатка. Для сравнения: в «спокойном» 2019-м она была 6,25%. Регулятор прямо говорит: да, мы замедляем экономический рост. Да, у нас нет выбора. Задача — охладить перегретую систему, пока она не взорвалась.
Означает ли это, что инвестировать сейчас бессмысленно? Я считаю — ровно наоборот.
Когда ЦБ давит на тормоза, деньги дорожают. Депозиты дают 18–20% годовых — и многие радостно несут туда накопления, считая себя умными. Но вот в чём ирония: инфляция по отдельным категориям уже обгоняет даже эти ставки. Реальная доходность депозита может оказаться нулевой или отрицательной — особенно если учитывать рост цен на жильё, продукты и услуги.
Пунш убрали. Что дальше?
Исторически цикл жёсткой денежно-кредитной политики не длится вечно. ЦБ сам признаёт: задача — не заморозить экономику насовсем, а сбить инфляционные ожидания. Как только это произойдёт — ставка пойдёт вниз. Вопрос только когда.
По моим наблюдениям за рынком, именно в период высоких ставок формируются позиции, которые через 2–4 года дают кратный результат. Логика простая: пока ипотека заградительная, спрос на покупку жилья падает. Девелоперы придерживают проекты. Предложение сжимается. А когда ставка снизится — отложенный спрос выстрелит разом.
На мой взгляд, сейчас самое время думать не «покупать или нет», а «что именно покупать». Потому что не все активы одинаково выигрывают от разворота ставки. Апарт-отели, например, генерируют операционный доход уже сегодня — вне зависимости от того, куда движется ипотека. Это не спекуляция на ценовом росте, а реальный денежный поток.
Моя позиция
Набиуллина права в одном: экономику 2024–2025 годов в 2016-м не мог предсказать никто. И это самый честный аргумент против тех, кто говорит «подожду, когда всё успокоится». Не успокоится. Просто станет по-другому непредсказуемо.
Уносить чашу с пуншем — это работа ЦБ. А работа инвестора — найти тот стол, где напитки ещё не убрали. Или научиться получать удовольствие от минеральной воды с хорошей доходностью.
Я не рекомендую держать всё в депозитах и ждать у моря погоды. История показывает: те, кто входил в реальные активы в периоды турбулентности, выигрывали в долгосрочной перспективе. Цифры 2016–2021 годов это подтверждают без всяких оговорок.
Если думаете, куда вложить деньги, пока рубль слабеет, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
