Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга всё плотнее сжимается вокруг двух имён. По итогам начала 2025 года почти 50% всех проданных квартир в новостройках города пришлось на Setl Group и «Группу ЛСР». Два игрока — половина рынка. Я бы назвал это не доминированием, а симптомом.
Что происходит с рынком
Концентрация продаж у крупнейших застройщиков — не случайность и не результат маркетинга. Это прямое следствие ипотечного сжатия. Когда льготная ипотека схлопнулась, а ставки ЦБ улетели в стратосферу, мелкие и средние девелоперы оказались в ловушке: покупатель есть, но до него не дотянуться. Крупные игроки выживают за счёт собственных рассрочечных программ, субсидированных ставок с банками-партнёрами и, откровенно говоря, жирового запаса с жирных лет.
Но вот что важно. Этот запас прочности не бесконечен. «Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Запас прочности, который был у строителей и девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше уже нельзя давить — дальше это риски для отрасли», — цитирует вице-премьера правительства РФ федеральная пресса.
Моя позиция
Я считаю, что 50% рынка у двух компаний — это не история успеха, это история выживания сильнейших за счёт гибели остальных. Малые застройщики уходят, проекты замораживаются, конкуренция падает. А там, где нет конкуренции, покупатель всегда платит больше — рублём, качеством или сроками.
На мой взгляд, ситуация будет усугубляться. Если ключевая ставка останется на уровне 21% ещё хотя бы два квартала, мы увидим не просто перераспределение долей — мы увидим сокращение предложения. Новые проекты не запускаются, старые продаются в замедленном темпе. Что будет с ценами в такой ситуации? Они не упадут. Дефицит предложения при живом спросе работает ровно в обратную сторону.
Так что если кто-то ждёт обвала цен на петербургские новостройки — не дождётся. По крайней мере, пока крупняк держит рынок на себе, а мелкие игроки тихо сходят со сцены.
Что с этим делать инвестору
Парадоксально, но именно сейчас интересно смотреть не на квартиры в новостройках, а на альтернативные форматы — апарт-отели, коммерческую недвижимость, проекты с операционным управлением. Там конкуренция за покупателя другая, механика доходности другая, и зависимость от ипотечного рынка — принципиально меньше.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
