Пока рынок жилья замер в ожидании снижения ключевой ставки, в Петербурге тихо растёт сегмент, который большинство инвесторов даже не рассматривает всерьёз. Спрос на мини-склады формата self-storage увеличивается — и это не случайность, а следствие сразу нескольких структурных сдвигов на рынке.
Что происходит
Логика простая: когда люди не могут позволить себе большую квартиру из-за заградительной ипотеки, они не выбрасывают вещи — они ищут место для хранения. Рынок self-storage в России ещё далёк от насыщения: в Петербурге обеспеченность такими площадями в разы ниже, чем в европейских городах сопоставимого размера. Добавьте сюда активное развитие e-commerce, малый бизнес, которому нужны небольшие складские ячейки без долгосрочной аренды, — и картина становится понятной.
Что показательно: именно в периоды высокой ключевой ставки этот сегмент чувствует себя устойчиво. Жилая недвижимость стоит, коммерция пересматривает площади в сторону уменьшения, а потребность в промежуточном хранении только растёт. Это контрциклический актив — редкость на нашем рынке.
Когда ждать разворота
Эксперты осторожны в прогнозах по жилью. «Говорить о полноценном восстановлении рынка преждевременно. Оно станет возможным, когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%», — цитирует аналитиков профессиональная пресса. Пока ставка ЦБ держится на 21%, этот сценарий — не завтрашний день.
Именно поэтому я смотрю на альтернативные форматы коммерческой недвижимости с повышенным интересом. Мини-склады — один из них. Низкий порог входа по сравнению с классическим ритейлом или офисами, короткий цикл сделки, стабильный спрос вне зависимости от ипотечной конъюнктуры.
Моя позиция
Считаю, что инвесторы, которые сейчас ждут «правильного момента» для входа в жильё, упускают из виду сегменты, уже работающие здесь и сейчас. Мини-склады — не glamour-история и не Instagram-кейс. Это скучный, предсказуемый денежный поток. Именно за это я их и уважаю.
Другой формат с похожей логикой — апарт-отели с управлением: объект работает, пока вы не следите за рынком. Оба формата объединяет одно: они не зависят от того, выдаст ли банк ипотеку вашему арендатору.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Рынок self-storage в Петербурге находится в начале роста, а не в его конце — и это делает момент входа интереснее, чем кажется на первый взгляд.
