80% ипотечных кредитов в России выдавались по льготным ставкам — и именно это, по словам главы ЦБ, сделало обычную ипотеку недоступной для большинства. Парадокс? Только на первый взгляд — механизм тут железный.
Эльвира Набиуллина сформулировала проблему чётко: «Четверть займов в России оформлены по нерыночным ставкам. Чем больше таких займов в общей массе, тем дороже кредиты для остальных. У нас эта доля большая и в корпоративном секторе, а в ипотечной сфере до 80% доходила доля льготных кредитов». Проще говоря — государство субсидировало одних, перекладывая стоимость этих субсидий на плечи всех остальных.
Как работает эта логика? Банки, выдавая кредиты ниже рыночной ставки, получают компенсацию от государства. Государство берёт деньги из бюджета. Бюджет пополняется налогами и заимствованиями. Заимствования давят на инфляцию. ЦБ поднимает ключевую ставку, чтобы инфляцию сдержать. В итоге рыночная ипотека улетает на 25-27% годовых — туда, куда без господдержки не зайдёт ни один здравомыслящий покупатель.
Я считаю, что массовая льготная ипотека была ошибкой по конструкции — не по намерениям, а именно по механике. Когда 80% рынка живёт на субсидиях, рынка по сути нет. Есть административно управляемый спрос, который надувает цены и создаёт иллюзию доступности жилья там, где её нет. Застройщики это прекрасно понимали и поднимали прайс ровно на размер субсидии — а то и выше.
Что происходит теперь, когда льготная ипотека на новостройки фактически свёрнута? Рынок первичного жилья в глубокой стагнации. Продажи упали, девелоперы придерживают вывод новых объектов, покупатели ждут снижения ставок. Вопрос в том, дождутся ли. На мой взгляд, ставка начнёт снижаться не раньше второй половины 2025 года, и даже тогда рыночная ипотека останется далёкой от комфортных 10-12%.
В такой ситуации инструменты без ипотечной зависимости — например, доходная недвижимость в Петербурге с профессиональным управлением — выглядят разумной альтернативой: ты не ждёшь ставок, не берёшь кредит по 26%, а просто получаешь рентный доход с готового актива.
Если ищете альтернативу ипотеке по заградительным ставкам — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Субсидированная ипотека решала политическую задачу, но не экономическую — и рынок теперь расплачивается за эту путаницу двойной ценой.
