ЦБ снова объяснил, почему тормозит экономику. И, как всегда, сделал это красиво.
«Вспомните себя в 2016 году — вот вы такую экономику представляли сейчас? Иногда нас обвиняют, что мы замедляем экономический рост. Поверьте, у нас нет выбора. Задача ЦБ — унести чашу с пуншем во время разгара вечеринки», — цитирует главу регулятора пресса. Метафора красивая. Только вот для тех, кто сидит в длинных ипотеках или ждёт снижения ставки, чтобы войти в проект — вечеринка закончилась раньше, чем началась.
Разберём, что стоит за этой фразой и что она означает для инвестора в недвижимость.
2016 год — это ключевая ставка 11%, начало восстановительного роста, первые апарт-отели в Петербурге, ещё живой льготный рынок. С тех пор рынок недвижимости прошёл несколько циклов: рост, льготная ипотека под 6-7%, пандемийный ажиотаж, потом — жёсткое торможение. Сегодня ключевая ставка держится на уровне 21%, ипотека для большинства покупателей — заградительная, а ЦБ открытым текстом говорит: мы убираем «пунш» со стола, пока народ не напился окончательно.
Что это значит на практике? Перегрев сдерживается искусственно, и регулятор это признаёт. Но одновременно — сдерживается и нормальное инвестиционное развитие.
Теперь — про коворкинг в Docklands. Апарт-отель открывает новое рабочее пространство — и это не случайная новость на фоне всего вышесказанного. Это симптом. Когда ипотека стоит как чугунный мост, девелоперы и управляющие компании начинают активнее работать с инфраструктурой объектов: добавлять коворкинги, переговорные, лобби-бары, зоны для удалёнщиков. Почему? Потому что это поднимает заполняемость, повышает средний чек аренды и делает объект конкурентоспособным на рынке краткосрочной и среднесрочной аренды.
Я слежу за этим трендом давно. Апарт-отели, которые вкладываются в общественные пространства, показывают заполняемость выше среднерыночной — и это не маркетинговый тезис, а наблюдение по конкретным объектам.
Так что же делать инвестору в ситуации, когда ЦБ «уносит пунш»?
На мой взгляд — не паниковать и не замирать. Высокая ставка убивает спекулятивный спрос и ипотечных покупателей первички. Но она же создаёт окно для тех, кто смотрит на доходную недвижимость как на инструмент, а не как на историю «купил — подорожало — продал». Апарт-отели с профессиональным управлением в этой логике выглядят куда интереснее банковского депозита под 20% — особенно с учётом того, что ставка рано или поздно пойдёт вниз, а объект останется.
Я не говорю, что сейчас идеальный момент для любой сделки. Но точно говорю: рынок, который «тормозят», расставляет активы по-новому. И те, кто понимает логику этой расстановки — выигрывают. Коворкинг в Docklands — это маленький пример того, как управляющие компании адаптируются к новым условиям. И это правильная адаптация.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
