У метро «Парнас» начинается строительство крупного апарт-отеля — и это показательный сигнал для рынка: девелоперы продолжают вкладываться в доходную недвижимость даже при ключевой ставке, которая не оставляет ипотечным покупателям никакого манёвра. Пока одни ждут у моря погоды, другие закладывают фундамент — в буквальном смысле.
Контекст
«Парнас» — северная точка красной ветки, рядом КАД, плотная жилая застройка и стабильный поток командировочных и туристов, которым центр не нужен, а комфорт — да. Локация для апарт-отеля здесь логична: высокий транспортный трафик, относительно низкая арендная конкуренция по сравнению с центром, и при этом хорошая узнаваемость у приезжих. Я бы не назвал «Парнас» премиальной точкой, но для сервисных апартаментов средней ценовой категории — вполне рабочая история.
Анализ
Что происходит на рынке в целом? По прогнозам аналитиков, которые приводит отраслевая пресса, во втором полугодии возможен умеренный рост цен на новостройки — но говорить о восстановлении рынка рано. Ориентир для разворота — ключевая ставка ниже 10% и рыночная ипотека около 12%. Сейчас мы от этого далеко. Это значит, что покупатели квартир «для себя» в значительной степени выбыли с рынка, а вот инвесторы в доходную недвижимость — остались. Апарт-отели в этом смысле находятся в другой логике: их покупают не в ипотеку под 25%, а ради денежного потока, который ипотечные ставки, наоборот, делают привлекательнее на фоне недоступного жилья.
Именно поэтому строительство апарт-отеля у «Парнаса» сейчас — не авантюра, а расчёт. Пока ставка высокая, аренда растёт: люди не могут купить квартиру и вынуждены снимать. Апарт-отели с профессиональным управлением собирают этот спрос.
Тем, кто хочет разобраться в механике таких проектов изнутри, стоит посмотреть на апарт-отели с управлением в Петербурге — там видна реальная экономика: загрузка, операционные расходы, доходность.
Моя позиция
Считаю ли я, что «Парнас» — идеальная локация? Не идеальная, но рабочая. Риски есть: высокая конкуренция с жилой арендой в этом районе, невысокий средний чек. Но если управляющая компания грамотная, а концепция ориентирована на краткосрочную аренду с корпоративным сегментом — объект вполне может показать адекватную загрузку.
Главный вопрос, который я задаю при оценке любого апарт-проекта: кто управляет и на каких условиях? Без ответа на него цифры в презентации — просто цифры.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Пока ставка ЦБ держится на заградительном уровне, апарт-отели остаются одним из немногих форматов, где инвестиционная логика работает без скидок на «когда-нибудь подешевеет». Следите за управляющими компаниями — они решают всё.
