Когда 80% ипотечных кредитов выдаются по нерыночным ставкам — это уже не льгота, это структурная деформация всего рынка. И за неё платят те, кто в эту программу не попал.
Цифра, которую озвучил Центробанк, должна была вызвать широкую дискуссию. До 80% ипотеки в России в пиковые периоды приходилось на льготные программы. Плюс значительная доля нерыночных займов в корпоративном секторе. По мнению регулятора, именно это давит на стоимость кредитов для всех остальных заёмщиков: чем больше субсидированных займов в общей массе, тем дороже рыночные деньги, пишет ЦБ в своих материалах.
Механизм простой. Банки, выдавая льготные кредиты, получают компенсацию от государства — но она не бесконечна и не мгновенна. Дисбаланс покрывается за счёт маржи на рыночных продуктах. Итог: рыночная ипотека улетает к 25–28% годовых, и покупатель без льготы фактически вытеснен с рынка.
Что это означает для инвестора? Во-первых, спрос на жильё в рыночном сегменте сжимается — а значит, ликвидность обычных квартир падает. Во-вторых, те, кто купил на пике льготного ажиотажа 2021–2023 годов, держат актив, реальная стоимость которого под вопросом: платёжеспособного покупателя по рыночной ставке просто нет. В-третьих, альтернативные форматы — в частности, апарт-отели с управлением — начинают выглядеть разумнее: здесь доход генерирует сам актив, а не перепродажа.
Я не считаю льготную ипотеку злом по определению. Но когда она занимает 80% рынка — это уже не инструмент поддержки, это костыль, на котором держится весь строительный сектор. Уберёшь — упадёт. Оставишь — деформируешь финансовую систему дальше. Именно в этой ловушке сейчас находится ЦБ: Набиуллина говорит правильные слова, но политическое давление в пользу льготных программ никуда не делось.
Мой прогноз: в 2025–2026 годах мы увидим дальнейшее сворачивание льготной ипотеки — не потому что так хочет ЦБ, а потому что бюджет не резиновый. Субсидирование ставок при ключевой 16%+ стоит колоссальных денег. Когда лимиты иссякнут, рынок первичной недвижимости ждёт серьёзная коррекция в натуральном выражении — не в ценах, а в объёмах сделок.
Если думаете, куда вложить деньги в условиях, когда рыночная ипотека заградительна, а депозит всё равно проигрывает инфляции на горизонте — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Деформированный льготами рынок рано или поздно возвращается к равновесию — вопрос только в том, кто окажется крайним в момент этого возврата.
