80% ипотечных кредитов в России на пике были льготными — и именно это, по словам главы ЦБ, разгоняло стоимость денег для тех, кто льгот не получил. Парадокс государственной щедрости: помогая одним, система делает кредиты дороже для всех.
Эльвира Набиуллина публично назвала цифру: четверть всех займов в стране оформлены по нерыночным ставкам. В ипотеке эта доля доходила до 80%. Что это означает на практике? Банки, выдавая субсидированные кредиты, компенсируют выпадающую маржу за счёт рыночных заёмщиков и корпоративного сектора. То есть предприниматель, берущий кредит на развитие бизнеса, платит в том числе за чужую льготную квартиру. Справедливо? Вопрос риторический.
Механизм простой, но о нём не принято говорить вслух. Льготная программа создаёт искусственный спрос — застройщики поднимают цены, зная, что покупатель всё равно придёт с субсидированной ставкой. Банки закладывают риски перекоса в стоимость рыночных продуктов. ЦБ вынужден держать ключевую ставку выше, чтобы охладить инфляцию, которую сам же льготный спрос и разогнал. Круг замкнулся.
Я не против поддержки отдельных категорий граждан — семей с детьми, жителей депрессивных регионов. Но когда льготная ипотека становится универсальным инструментом для всего рынка, она перестаёт быть социальной политикой и превращается в субсидию девелоперам. Именно это и произошло с программой господдержки 2020–2024 годов: цены на новостройки выросли в среднем на 90% за четыре года, доступность жилья упала, а ипотечный портфель банков раздулся до рекордных значений.
Сворачивание массовой льготной ипотеки летом 2024 года — это не жестокость регулятора, это запоздалая коррекция. Рынок сейчас проходит болезненную, но необходимую перестройку. Ставки заградительные, продажи просели, застройщики дают скидки. Именно сейчас — пока паника на первичке и покупатель с ипотекой выбыл из игры — интересно смотреть на альтернативные форматы. Например, доходная недвижимость в Петербурге в формате апарт-отелей не зависит от ипотечного спроса и генерирует денежный поток вне зависимости от того, какую ставку сегодня держит ЦБ.
Что будет дальше? Набиуллина прозрачно намекает: пока доля нерыночных займов остаётся высокой — а в корпоративном секторе она тоже значительная — ключевая ставка не вернётся к комфортным значениям быстро. Я не жду разворота раньше второй половины 2025 года, и то при условии, что инфляция начнёт устойчиво замедляться.
Если ищете альтернативу ипотеке по заградительным ставкам, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Льготная ипотека — это не бесплатный обед, а перераспределение стоимости денег от одних заёмщиков к другим. Чем быстрее рынок это осознает, тем трезвее будут инвестиционные решения.
