Больше половины новостроек Петербурга стоят нераспроданными. Я не драматизирую — просто смотрю на цифры.
53% всех квартир в новостройках Северной столицы остаются нераспроданными. Это не временная просадка спроса и не статистическая погрешность. Это структурная история, которая напрямую влияет на то, стоит ли вообще заходить в петербургский рынок первичной недвижимости прямо сейчас — и в каком именно сегменте.
Что происходит? После отмены льготной ипотеки летом 2024 года и ключевой ставки ЦБ на уровне 21% рынок массового жилья фактически встал. Покупатель, который раньше заходил в новостройку с господдержкой под 8%, сегодня смотрит на рыночные 28-30% — и закрывает браузер. Это не паника, это рациональное поведение.
Казалось бы, застройщики должны снижать цены. Но нет. Большинство из них предпочитают держать прайс и копить нераспроданный остаток, рассчитывая на разворот ставки. Вот только ждать этого разворота придётся, по моей оценке, минимум до второй половины 2025 года — и то при оптимистичном сценарии.
На этом фоне интересно работает элитный сегмент. «Рынок элитной недвижимости Петербурга поддерживает спрос со стороны москвичей. Среди них есть и предприниматели, и топ-менеджеры, работающие в гибридном формате, и так называемые глобальные профессионалы, выбирающие город исходя из качества жизни», — пишет «Цитатник». Это логично: элитка традиционно покупается вне ипотеки, за живые деньги, и ключевая ставка на неё влияет слабее. Москвичи, ищущие качество жизни или диверсификацию активов, видят в Петербурге привлекательную альтернативу столичным ценам.
Но вот что важно понять: 53% нераспроданных квартир — это одновременно и риск, и возможность. Риск для тех, кто уже купил на котловане и рассчитывал на рост цен за счёт вымывания предложения. Возможность — для тех, кто сейчас смотрит на рынок с деньгами и готов торговаться.
Моя позиция простая: в текущих условиях заходить в петербургскую новостройку массового сегмента ради перепродажи — идея слабая. Ликвидность низкая, конкуренция с застройщиком огромная, горизонт выхода непонятен. Если и смотреть на Петербург как на инвестицию, то либо в элитном сегменте с расчётом на московский спрос, либо в доходной недвижимости с операционным управлением — апарт-отели, сервисные апартаменты, всё то, что генерирует денежный поток здесь и сейчас, а не «когда рынок восстановится».
Прогноз? Нераспроданный остаток будет давить на цены весь 2025 год. Застройщики с хорошим запасом прочности устоят, слабые — начнут либо демпинговать, либо договариваться с банками. Следите за проектами, где срок сдачи поджимает, а остатки большие — там будут самые интересные условия.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставка ЦБ держит рынок в заморозке, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
