Когда вторичное жильё обгоняет новостройки втрое по числу сделок — это уже не случайность и не погрешность статистики. Это структурный сдвиг. И если вы следите за рынком, игнорировать такой сигнал я бы не советовал.
Цифры, которые говорят сами за себя
По данным Росреестра по Санкт-Петербургу, в марте 2026 года первичный рынок провалился сразу по двум осям: минус 9% к февралю и минус 18% к марту прошлого года. Всего за первый квартал зарегистрировано 10 299 договоров долевого участия — да, это на 10% больше, чем годом ранее, но тут важен контекст.
Контекст такой: декабрь 2025-го и январь 2026-го дали ажиотажный всплеск на фоне ожидаемого ужесточения «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Люди бежали оформляться по старым правилам, и январские кредиты частично перетекли в февральские сделки. В марте этот эффект полностью иссяк. Отсюда и провал.
«Вторичка», напротив, растёт. За первый квартал — 21 890 договоров купли-продажи и мены против 21 633 годом ранее. Рост к февралю — более 10%, к марту 2025-го — плюс 5,6%. И это не флуктуация: по аналитике DataFlat, в марте в Петербурге продажи новостроек упали на 16% по числу договоров и на 12% по площади. Выручка застройщиков в городе сократилась на 7% к февралю.
Почему «вторичка» сейчас выигрывает
Ответ прост: ключевая ставка начала снижаться, и рыночная ипотека стала чуть менее людоедской. А вторичное жильё покупается именно по рыночным программам, тогда как новостройки держались на льготных субсидированных схемах — которые последовательно сворачиваются.
Результат закономерный: «вторичка» дорожает быстрее. За первый квартал 2026 года — плюс 3,6%, тогда как первичный рынок подрос лишь на 1,8%. Разрыв небольшой, но направление показательное.
На мой взгляд, это важный сигнал для инвесторов, которые привыкли смотреть только на новостройки. Готовое жильё сейчас получает ценовую поддержку со стороны спроса — живого, не субсидированного.
Ленинградская область — отдельная история
Интересно, что областная статистика выглядит иначе. По данным Росреестра по Ленинградской области, за первый квартал зарегистрировано 6 398 ДДУ — рост на 21% год к году. Ипотека в регионе показала рекорд для первого квартала с 2022 года: 25 320 договоров против 22 643 в 2025-м.
Но здесь тоже нужно делать скидку на январский ажиотаж. DataFlat фиксирует в марте падение продаж в Ленобласти на 19% к февралю. Квартальный рост — это во многом артефакт одного горячего месяца.
«Статистика показывает устойчивый рост как в сегменте строящегося жилья, так и в части вторичного жилья», — пишет Росреестр по Ленинградской области. Формально — правда. Но если смотреть на мартовский срез, картина куда менее радужная.
Что это значит для рынка
Я вижу три вещи.
Первое: льготный допинг уходит, и первичный рынок без него выглядит хлипко. Застройщики, которые строили бизнес-модель под субсидированную ипотеку, сейчас в непростой ситуации.
Второе: снижение ключевой ставки будет и дальше поддерживать «вторичку». Если ЦБ продолжит цикл смягчения — а предпосылки к этому есть — спрос на готовое жильё будет устойчивым.
Третье: разрыв в темпах роста цен между «первичкой» и «вторичкой» может расшириться. Это нетипичная ситуация для петербургского рынка, и она заслуживает внимания тех, кто рассматривает недвижимость как инструмент сохранения капитала.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
