Петровский остров — один из самых дорогих адресов Петербурга, и вот там достраивается комплекс «17/33 Петровский остров». Сдача жилой части — к концу 2025 года, сервисный апарт-отель заработает в начале 2028-го. Вопрос, который я задаю сразу: а стоит ли это ждать инвестору?
Комплекс включает три формата: жилые апартаменты, сервисные апартаменты под управлением и гостиничный блок. Петроградская сторона — исторически один из наиболее ликвидных районов города: близость к центру, набережные, транспортная доступность. Премиальный сегмент здесь традиционно устойчив даже в периоды турбулентности — аудитория с деньгами никуда не девается, она просто становится разборчивее.
Именно это «разборчивее» — ключевое слово. Привлечь гостя в премиальный апарт-отель сложнее, чем в стандартный. Здесь не работает демпинг, не работает просто «хороший ремонт». Нужен сервис, который угадывает потребности раньше, чем гость их сформулировал. Это отдельная компетенция управляющей компании, и от неё зависит 80% итоговой доходности объекта.
Старт гостиничной эксплуатации в 2028 году — не близко. За это время рынок может перестроиться несколько раз. С одной стороны, ставка ЦБ рано или поздно пойдёт вниз, что оживит спрос на инвестиционную недвижимость. С другой — к 2028 году в Петербурге появится ещё несколько конкурирующих премиальных объектов. Кто успеет занять аудиторию первым — тот и задаст ценовой тон. Именно поэтому управляющая компания важна не меньше, чем адрес: она либо формирует лояльную базу гостей заранее, либо нет.
Я смотрю на подобные проекты через одну призму: насколько девелопер реалистично оценивает операционную модель апарт-отеля. Обещать доходность легко. Обеспечить загрузку в 70%+ в премиальном сегменте в конкурентной среде — это уже история про опыт и связи. Тем, кто сейчас рассматривает инвестиции в апартаменты в Петербурге, советую смотреть не на рендеры, а на управляющую компанию: кто она, сколько объектов уже в работе, какова реальная загрузка.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Петровский остров — адрес правильный. Но правильный адрес без правильной операционной модели превращается в красивый, но убыточный актив.
