Ветшающий корпус «Усадьбы Меньшикова» на Васильевском острове теперь должны законсервировать — и случилось это не по доброй воле собственника, а через суд. Это показательный сигнал для всех, кто держит исторические объекты в ожидании лучших времён: государство дожмёт через иск.
Что происходит с историческими объектами в Петербурге? Типичная история: памятник архитектуры достаётся инвестору, тот годами тянет с реставрацией, объект ветшает, а надзорные органы в итоге идут в суд. Именно это и произошло с усадьбой на Васильевском. Консервация — не реставрация, это минимальный набор мер, чтобы здание не рухнуло окончательно. Фактически суд сказал: хотя бы остановите разрушение.
Почему это важно для инвестора? Потому что исторические объекты — это отдельная вселенная рисков. Охранные обязательства, согласования с КГИОП, ограничения по использованию, штрафы за нарушения. Купить такой актив дёшево — соблазн понятный. Но «дёшево» превращается в «дорого» в момент, когда приходит предписание или повестка в суд.
Я не раз видел, как частные инвесторы заходили в исторические объекты с горящими глазами и выходили с многолетними судебными тяжбами и убытками. Рынок апарт-отелей и доходной недвижимости в Петербурге устроен иначе: современные объекты, прозрачное управление, понятная экономика. Апарт-отели с управлением — это про предсказуемый денежный поток, а не про приключения с КГИОПом.
Теперь про ипотеку и восстановление рынка. Рынок новостроек тоже не торопится радовать. «Во втором полугодии ожидается умеренный рост цен на новостройки, но говорить о полноценном восстановлении рынка преждевременно. Оно станет возможным, когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%», — цитирует отраслевые прогнозы рынок. Сейчас ставка ЦБ — 21%, ипотека давно улетела за 25–27%. До 12% рыночной ипотеки нам ещё очень далеко.
Что это означает на практике? Спрос на ипотечные новостройки остаётся придавленным, сделки идут в основном через рассрочки от застройщиков и нишевые программы. Восстановление — не вопрос этого года. И пока рынок ждёт разворота ставки, деньги ищут инструменты, которые работают уже сейчас, а не после гипотетического снижения до 10%.
Если думаете, куда вложить деньги, пока рубль слабеет, а ипотека недоступна, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Исторические объекты — это не про инвестиции, это про страсть и терпение. Если вам нужна доходность, смотрите туда, где нет охранных обязательств и судебных предписаний.
