Рынок новостроек давно перестал быть демократичным: одни объекты теряют в цене, другие продолжают дорожать вне зависимости от ставки ЦБ. Это не везение — это вопрос качества выбора.
Разобраться в том, почему расслоение рынка только усиливается, несложно. Ключевая ставка держится на заградительном уровне, льготная ипотека в массовом сегменте фактически схлопнулась, а покупатель стал умнее и осторожнее. В такой среде «средний» объект — это уже плохой объект. Потому что конкурировать ему не с чем, кроме цены. А снижение цены в инвестиционном смысле означает одно: убыток.
Что говорит рынок
Умеренный рост цен на новостройки во втором полугодии — это, по мнению ряда аналитиков, технически возможный сценарий. Но «умеренный» здесь ключевое слово. Речь не о буме, не о возврате к 2021 году, а о том, что падения в рублёвом выражении, скорее всего, не случится. «О полноценном восстановлении рынка говорить преждевременно. Оно станет возможным, когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%», — пишет «Фонтанка».
Сейчас ключевая ставка — 21%. Рыночная ипотека — 26–28%. Ипотека на такую недвижимость, как апарт-отели с управлением, в принципе не является стандартным инструментом входа — и это, как ни странно, превращает этот сегмент в защитный актив.
Почему одни объекты дешевеют
Механика проста: когда дешёвая ипотека исчезает, спрос на массовые новостройки без очевидной ценности проваливается. Девелоперы, которые строили на волне льготного субсидирования и не думали о продукте — только о трафике с маркетплейсов — сейчас стоят перед выбором: либо снижать цену, либо замораживать продажи.
Объекты, у которых есть работающая управляющая компания, реальный арендный поток и понятная модель доходности, в этой ситуации чувствуют себя иначе. Их покупают не под ипотеку, а под логику: «куда ещё вложить деньги, пока депозит не вечен».
Моя позиция
Я не верю в то, что рынок восстановится по-старому — то есть равномерно и широким фронтом. Структурное расслоение уже произошло. Хорошие объекты в правильных локациях с понятным управлением продолжат дорожать — или как минимум удерживать цену. Всё остальное будет ждать покупателя дольше и уступать в переговорах охотнее.
Ждать ставки 10% как точки перезапуска? Можно. Но пока ждёшь — инфляция делает своё дело, а хорошие лоты уходят тем, кто не ждёт.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте.
Рынок больше не прощает инертность: пока одни ждут идеальных условий, другие фиксируют позиции в активах, которые уже работают.
