Когда 80% ипотечных кредитов выдаётся по нерыночным ставкам, рынок перестаёт быть рынком. Это не риторика — это диагноз, который поставила сама глава ЦБ, и последствия мы уже наблюдаем на конкретных цифрах аренды и продаж.
Эльвира Набиуллина открыто признала: до 80% ипотеки в России на пике льготных программ составляли субсидированные кредиты. В корпоративном секторе доля нерыночных займов тоже высокая. Вывод простой — «дешёвые» деньги для одних автоматически означают дорогие кредиты для всех остальных. Рынок перераспределяет издержки, а не устраняет их.
Что это значит для цен
Петербург — один из трёх городов России с максимальным ценовым разрывом на рынке долгосрочной аренды. Почему именно здесь? Потому что льготная ипотека в первую очередь разогнала спрос на новостройки в крупных агломерациях. Инвесторы массово скупали студии «под аренду» по субсидированным ставкам, застройщики поднимали прайс — и вот результат: разрыв между ценой покупки и арендной ставкой стал аномальным. Купить дорого, сдать дёшево — классическая ловушка перегретого рынка.
Доходность аренды в Петербурге у многих объектов не перекрывает даже инфляцию, не говоря уже о стоимости денег при ключевой ставке 16%+. Это и есть прямое следствие нерыночного ценообразования, о котором говорит ЦБ.
Моя позиция
Я не считаю льготную ипотеку злом в принципе — инструмент рабочий, если применять точечно. Но когда субсидируется 80% рынка, это уже не поддержка, а искажение. Застройщики получили сверхприбыли, покупатели — переоценённые активы с сомнительной доходностью, а банки и ЦБ теперь разбираются с последствиями через жёсткую ставку.
Кто заплатит за этот праздник? Те, кто брал ипотеку по рыночным ставкам и переплачивал за перегретые квадраты. И те инвесторы, которые купили «доходные» квартиры в расчёте на 8–10% годовых, а получили 4–5% при инфляции выше 9%.
Альтернатива — апарт-отели с управлением, где доходность формируется через краткосрочную аренду и операционную модель, а не через надежду на рост стоимости актива в перегретом сегменте. Это другая логика инвестирования, и она не зависит от того, сколько процентов ипотеки субсидирует государство.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставка ЦБ давит на рынок жилой недвижимости, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Нерыночные деньги создают нерыночные цены — и рано или поздно рынок это исправляет, но всегда за чужой счёт. Вопрос только в том, окажетесь ли вы по правильную сторону этой коррекции.
