Квартиры в домах, сданных с 2020 по 2026 год, стоят в среднем на 9% дешевле, чем аналогичные варианты в строящихся новостройках. Это данные самого Центробанка — и они прекрасно объясняют, почему рынок жилья сейчас выглядит так, будто у него два разных уровня реальности.
Что происходит? Девелоперы держат цены на котловане и в строящихся домах выше рыночного уровня, потому что счета эскроу продолжают наполняться, банки не давят, а системного кризиса — по крайней мере, официально — нет. «Положение у каких-то застройщиков действительно может быть сложным. Но системные проблемы мы не наблюдаем», — пишет ЦБ. Ключевое слово здесь — «системные». Точечные проблемы, судя по всему, уже есть.
Разрыв в 9% между готовым жильём и строящимся — это не просто цифра, это симптом. Рынок первичной недвижимости сейчас существует в условиях искусственной поддержки цен: эскроу-модель убрала немедленный стресс для девелоперов, льготная ипотека в 2020–2023 годах раздула спрос и вместе с ним прайс-листы. Теперь льготной ипотеки нет, рыночные ставки выше 20%, а цены на бумаге всё ещё держатся.
Что это означает для инвестора? Покупатель, который сегодня заходит в строящийся объект, платит премию в 9% к рынку уже готового жилья сопоставимого возраста. То есть с момента сдачи дома актив с высокой вероятностью сразу уйдёт в минус по рыночной оценке — даже без учёта инфляции и альтернативной стоимости денег. Это не апокалипсис, но это важно понимать до подписания ДДУ, а не после.
Есть ли выходы? На мой взгляд, да — но они нишевые. Во-первых, объекты с реальной управляемой доходностью: там ценообразование привязано к арендному потоку, а не к спекулятивному «подорожает само». Во-вторых, готовые объекты на вторичном рынке того же нового фонда — именно они сейчас дают 9% дисконт к «бумажным» ценам строящегося жилья. Среди разумных вариантов — доходная недвижимость в Петербурге, где ценообразование строится на реальной загрузке, а не на маркетинговых таблицах.
Регулятор мониторит коэффициент нераспроданных квартир и долговую нагрузку застройщиков. Это само по себе сигнал: если бы всё было очевидно хорошо, мониторить было бы незачем. Когда ЦБ говорит «системных проблем нет» — это означает, что проблемы несистемные уже фиксируются. В 2025–2026 годах, если ставка не снизится быстро, часть застройщиков с высокой долговой нагрузкой и низким темпом продаж начнут давить на цену. Это создаст точечные возможности для тех, кто следит за рынком.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
9% дисконт готового жилья к строящемуся — это не временная аномалия, а структурная проблема перегретого рынка. Кто купит сейчас на котловане по пиковым ценам, рискует получить актив, который потребует времени только для того, чтобы выйти в ноль.
