Редевелопмент в Петербурге — это не просто стройка на месте старых заводов. Это тест на то, умеют ли девелоперы думать на десятилетие вперёд, а не только сдавать квадратные метры в срок.
Что происходит с «серым поясом»
Петербург давно расколот на два типа территорий роста. Первый — пригородные поля, где на десятках гектаров разворачиваются целые новые кварталы с концепцией «15-минутного города»: магазины, школы, поликлиники — всё в шаговой доступности. Второй — компактные участки в «сером поясе», бывшие промзоны в черте города, где каждый гектар граничит с десятком собственников со своими интересами и планами.
Казалось бы, что общего между застройкой чистого поля в Ленобласти и точечным редевелопментом внутри КАД? На самом деле — всё. Обе модели требуют комплексного подхода: инфраструктура, транспортная связность, социальные объекты. Разница только в сложности переговорного процесса и цене ошибки.
Почему «серый пояс» — это головная боль
Редевелопмент промышленных территорий в Петербурге — один из самых недооценённых и при этом капиталоёмких процессов на рынке. Девелопер, заходящий на такую площадку, получает не просто землю, а головоломку: согласование с соседями, перевод назначения, вынос коммуникаций, снос и рекультивация. Каждый из этих этапов — деньги и время.
При этом спрос на жильё и коммерческую недвижимость в сложившихся городских локациях стабильно выше, чем на окраинах. Покупатель готов платить премию за центральность — и эта премия как раз и должна окупать издержки редевелопмента.
Я считаю, что именно здесь скрыт главный инвестиционный потенциал Петербурга на горизонте 5–10 лет. Пригородная модель работала, пока был дешёвый ипотечный спрос. Сейчас, при ключевой ставке в 21%, покупатель думает дважды — и выбирает либо максимально выгодную локацию, либо не выбирает ничего.
Моя позиция
Пригородная застройка — это ставка на объём. Редевелопмент — ставка на качество локации. В нынешних условиях качество локации выигрывает. Проекты в «сером поясе» и внутри КАД — это именно то, во что стоит смотреть инвестору, если горизонт планирования больше трёх лет.
Показательно, что тема комплексного освоения территорий стала предметом отдельной дискуссии на «Именинах Петербурга» — значит, рынок её осознал. Вопрос в том, кто из девелоперов сможет реализовать это знание в конкретных проектах с понятной экономикой.
Если вы смотрите на доходную недвижимость в Петербурге как на инструмент, а не просто квадратные метры — важно понимать, в каких локациях формируется реальная добавленная стоимость, а где просто продают картинку.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Редевелопмент «серого пояса» — это долго, дорого и сложно. Именно поэтому тот, кто умеет это делать, получает маржу, недоступную застройщикам чистых полей.
