Петербург сносит старые кварталы и строит новую городскую среду. Звучит красиво. Но я предлагаю посмотреть на это без романтики — как инвестор.
Программа развития застроенных территорий (РЗТ) в Петербурге — это не история про «светлое будущее жителей хрущёвок». Это история про деньги, землю и то, кто в итоге выигрывает. И вот что интересно: выигрывают все — просто по-разному.
Что такое РЗТ и почему это важно
Схема проста: город выделяет застройщику квартал с ветхим жильём, тот расселяет жителей, сносит здания и строит новый жилой комплекс. Звучит как альтруизм. На деле — классический девелоперский проект с нагрузкой в виде социальных обязательств.
Именно эта нагрузка и делает программу интересной с точки зрения анализа. Застройщик берёт на себя расселение, строительство социальной инфраструктуры, иногда — дорог и инженерии. Взамен получает земельный участок в уже сложившейся городской локации. Нередко — в районах с развитой транспортной доступностью, где новое пятно застройки найти практически невозможно.
Это не благотворительность. Это сделка. И в этом нет ничего плохого — называть вещи своими именами полезнее, чем прятаться за риторику о «новой городской среде».
Где здесь деньги
Я считаю, что РЗТ — это недооценённый инструмент для понимания инвестиционного потенциала городских локаций. Когда в квартале начинается расселение, это сигнал: через 5–7 лет здесь появится современный жилой комплекс в уже обжитом районе. Цены на вторичку по соседству, как правило, реагируют.
Кроме того, в рамках программы застройщики обязаны строить школы, детские сады, поликлиники. Это означает рост качества среды вокруг — а значит, и стоимости недвижимости в радиусе нескольких кварталов.
На мой взгляд, именно такие проекты — с чётко прописанными социальными обязательствами — формируют устойчивый спрос на жильё. Не потому что реклама красивая, а потому что инфраструктура реальная.
Моя позиция
«Создавать одну и ту же архитектуру вне зависимости от местности, климата, национальных традиций — тупик», — и с этим сложно не согласиться. Но меня, честно говоря, больше интересует другой вопрос: создавать одну и ту же инвестиционную стратегию вне зависимости от контекста — не тот же ли тупик?
Петербург — специфический рынок. Здесь высокая конкуренция среди застройщиков, жёсткие градостроительные ограничения и покупатель, который умеет считать. РЗТ в этом контексте — не панацея, но рабочий механизм редевелопмента, который при грамотном исполнении даёт городу новую среду, а инвестору — понимание, где будет точка роста.
Не порекомендую смотреть на такие проекты через розовые очки. Расселение затягивается, жители судятся, сроки сдвигаются. Но если вы следите за рынком системно — карта РЗТ-кварталов Петербурга это полезный ориентир.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
