Знаете, что происходит, когда государство раз за разом выставляет один и тот же объект на торги? Либо цена не устраивает покупателей, либо объект настолько специфичен, что рынок просто не знает, что с ним делать. Дом отдыха паровозных бригад на Южном шоссе в Петербурге — похоже, второй случай.
Объект снова выставлен на торги. Снова. Это уже о чём-то говорит.
Что за объект и почему это важно
Исторические здания советской эпохи — отдельная категория на рынке коммерческой недвижимости. С одной стороны, это потенциально уникальный актив с историей и характером. С другой — обременения, охранные статусы, требования к реконструкции и полная непредсказуемость итогового бюджета на приведение объекта в рабочее состояние.
Дом отдыха паровозных бригад — это именно такая история. Здание с советским прошлым, функциональным назначением, которое давно устарело, и локацией, которая требует отдельного разговора. Южное шоссе — не Невский проспект, трафик и спрос там принципиально другие.
На мой взгляд, повторные торги — это сигнал рынка: стартовая цена либо завышена относительно реальных затрат на реновацию, либо девелоперы не видят здесь понятной бизнес-модели. Купить — не проблема. Проблема — понять, что делать дальше.
Архитектура и деньги — вещи связанные
Есть один важный контекст. Как замечают в профессиональном сообществе, «время больших стилей в архитектуре прошло — сегодня важны плюрализм и разнообразие, будущее за регионализмом». Это не просто философия — это про деньги. Объект, вписанный в локальный контекст, продаётся и сдаётся лучше, чем универсальный безликий бокс.
Исторические здания с советской идентичностью — парадоксально — могут стать конкурентным преимуществом, если правильно переосмыслить концепцию. Лофт-отель, апарт-комплекс с историей, коворкинг с советской эстетикой — форматов достаточно. Вопрос в том, кто готов взять на себя этот риск и просчитать экономику.
Моя позиция
Я не рекомендую заходить в такие объекты без детального due diligence. Повторные торги — это не скидка, это предупреждение. Рынок уже смотрел на этот объект и не купил. Значит, либо что-то не так с ценой, либо что-то не так с самим объектом.
Но если вы девелопер с опытом реновации исторических зданий и пониманием петербургского рынка — здесь может быть интересная история. Нестандартные объекты в правильных руках дают нестандартную доходность.
Прогноз простой: если объект снова не уйдёт с торгов, цену придётся снижать. Петербургский рынок сейчас не в том состоянии, чтобы переплачивать за сложные активы.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
