Вот вам цифра, которая многое говорит о состоянии рынка жилья в России: лишь 7% молодых семей покупают недвижимость сразу после свадьбы. Семь процентов, Карл. Остальные 93% — ждут. Вопрос только в том, чего именно они ждут и что происходит за это время с ценами.
Девелопер «Кортрос» провёл опрос среди молодых семей и выяснил: главными триггерами для покупки жилья становятся не кольца на пальцах, а пелёнки в доме и усталость от арендного существования. Рождение ребёнка и накопившееся раздражение от съёмных квартир — вот два реальных двигателя спроса на первичном рынке. Романтика романтикой, но решение о, пожалуй, крупнейшей покупке в жизни принимается под давлением обстоятельств, а не за бокалом шампанского в медовый месяц.
И это, на мой взгляд, абсолютно рациональная модель поведения — хотя девелоперам она, конечно, не очень нравится.
Почему молодёжь не торопится?
Давайте называть вещи своими именами. Ипотека при ключевой ставке 21% — это не инструмент решения жилищного вопроса, это финансовая ловушка для тех, кто не посчитал переплату. Льготные программы схлопываются одна за другой: семейная ипотека продолжает работать, но с ужесточёнными условиями, IT-ипотека фактически заморожена, массовая льготная — закрыта с середины 2024 года.
Молодая пара после свадьбы — это, как правило, два человека без существенных накоплений, с нестабильными доходами и горизонтом планирования максимум на год вперёд. Брать ипотеку в такой ситуации — значит подписывать себе приговор на 20-30 лет ежемесячных выплат, которые при рыночных ставках составляют 150-200 тысяч рублей на однушку в Москве.
Поэтому они снимают. И снимают до тех пор, пока жизнь не заставит принять решение.
Два сценария, которые меняют всё
Первый — рождение ребёнка. Здесь включается сразу несколько факторов: потребность в стабильности, доступ к семейной ипотеке (которая всё ещё работает по ставке около 6%), иногда — помощь родителей с первоначальным взносом. Это окно возможностей, и большинство семей именно через него входят на рынок.
Второй — усталость от аренды. Это более медленный, но не менее мощный триггер. Человек годами платит 50-80 тысяч рублей в месяц за чужую квартиру, делает в ней ремонт, обустраивает быт — и в какой-то момент психологически ломается. «Хватит кормить чужого дядю» — это не финансовый расчёт, это эмоция. И она двигает сделки не хуже калькулятора.
Что это значит для рынка?
Я считаю, что такая модель поведения формирует отложенный, но очень устойчивый спрос. Люди не уходят с рынка — они просто откладывают вход. И когда условия становятся хотя бы немного приемлемее (ставка снижается, появляется субсидия, рождается ребёнок), этот отложенный спрос выстреливает.
Именно поэтому я не верю в сценарий полного обрушения первичного рынка. Да, 2024 год стал годом торможения: сделки упали, застройщики перешли в режим экономии, некоторые проекты заморожены. Но демография своё возьмёт. Молодых семей много, арендный рынок дорожает, а желание иметь собственный угол никуда не делось — просто отодвинулось на 2-3 года.
На мой взгляд, окно для нормального входа на рынок откроется в 2026-2027 годах — при условии, что ЦБ начнёт цикл снижения ставки. Тогда те самые 93%, которые сейчас снимают и ждут, двинутся к застройщикам. И это будет заметно.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ставки высокие, а рынок в подвешенном состоянии, — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
