Строительный скандал в Якутии — это не просто уголовное дело. Это сигнал для каждого, кто вкладывает деньги в жилые проекты от крупных корпоративных структур.
Бывший руководитель угольного холдинга «Колмар» оказался в центре уголовного расследования по статье о растрате при строительстве жилого комплекса в Якутии. Фигурант дела не признал вину и направил следствию подробные возражения, в которых указал на несостыковки в материалах дела. Пока следователи разбираются в хитросплетениях корпоративных схем, я хочу поговорить о том, что этот кейс означает для рынка в целом.
Когда девелопер — не девелопер, а холдинг
Есть принципиальная разница между компанией, которая строит жильё как основной бизнес, и корпорацией, которая занимается строительством «между делом» — как социальной нагрузкой, PR-проектом или инструментом для решения других задач. «Колмар» — угольный холдинг. Строительство ЖК для него не профильная деятельность. И вот здесь начинается самое интересное.
Когда непрофильная структура берётся за девелопмент, контроль над денежными потоками размывается. Кто за что отвечает? Где заканчиваются полномочия топ-менеджера и начинается зона коллективной безответственности? Именно на эти вопросы, судя по всему, и пытается ответить следствие — а фигурант дела, в свою очередь, указывает, что ответы в материалах дела не сходятся.
Я не знаю, виновен ли конкретный человек. Это предстоит установить суду. Но я точно знаю: структура управления проектом — это первое, что нужно изучать инвестору перед входом в любой объект.
Якутия как зона повышенного риска
Строить в Якутии дорого. Логистика, климат, инфраструктура — всё это задирает себестоимость до небес. По данным отраслевых оценок, строительство в арктических регионах обходится в 2–3 раза дороже, чем в центральной России. В таких условиях любое отклонение от сметы немедленно выглядит подозрительно, даже если за ним стоят объективные причины — удорожание материалов, логистические сбои, изменение проекта.
Это создаёт благодатную почву для уголовных дел. И одновременно — для реальных злоупотреблений. Потому что когда цифры большие и непрозрачные, соблазн велик с обеих сторон: и для тех, кто мог злоупотребить, и для тех, кто хочет найти виновного задним числом.
Несостыковки в деле — красный флаг или защитная тактика?
Возражения обвиняемого со ссылками на несостыковки в материалах — стандартная защитная стратегия. Но это не значит, что возражения беспочвенны. В российской правоприменительной практике уголовные дела в сфере строительства и девелопмента нередко строятся на спорных экономических экспертизах, где разница между «растратой» и «перерасходом бюджета по объективным причинам» определяется не законом, а интерпретацией конкретного эксперта.
На мой взгляд, именно это делает подобные дела такими неоднозначными. И именно поэтому я считаю: инвестор должен понимать юридическую и корпоративную структуру проекта не хуже, чем его финансовую модель.
Что это значит для инвестора
Выводов несколько, и все они практические.
Первый. Если в проекте замешана непрофильная корпорация — изучите, кто реально контролирует денежные потоки. Угольщики, нефтяники или металлурги, строящие жильё «для имиджа», — это не то же самое, что профессиональный девелопер.
Второй. Региональные проекты в труднодоступных районах несут повышенный риск не только логистический, но и правовой. Высокая себестоимость плюс непрозрачное управление — гремучая смесь.
Третий. Уголовные дела в строительстве — это всегда заморозка проекта, как минимум на время следствия. Для покупателя квартиры это означает срыв сроков. Для инвестора — заморозку капитала.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX
Скандал вокруг якутского ЖК ещё не завершён — следствие продолжается, суда пока не было. Но урок уже можно сформулировать сейчас: прозрачность управления и профессионализм девелопера — это не абстрактные требования, а конкретная защита ваших денег. И выбирая объект для инвестиций, я всегда смотрю сначала на тех, кто строит, а уже потом — на то, что они строят.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
