2 100 незаконных объектов за один год — и только десять снесено. Кажется, немного. Но тренд очень чёткий: город начал методично чистить реестр самовольных построек, и каждый новый снос — это сигнал для рынка.
На проспекте Энтузиастов, 32 в Красногвардейском районе Петербурга идёт демонтаж недостроенного торгово-бытового комплекса. Инвестор не выполнил условия договора аренды, суд расторг контракт, признал объект самовольной постройкой и обязал снести. Добровольно это сделано не было. Теперь уже получено положительное заключение госэкспертизы по стоимости работ, и дальше — конкурс на подрядчика. Машина запущена.
Это не исключение — это система
История на Энтузиастов вписывается в очевидный паттерн. В 2025 году власти Петербурга снесли ТЦ «Макси Сопот» у метро «Приморская» — правда, не без приключений: демонтаж начали в июне, суд остановил в июле, и только в феврале 2026-го работы возобновились. В декабре 2025-го взялись за ресторан Sunday Ginza на Крестовском острове — арендатор использовал участок под пляжный и спортивный комплекс для ресторана с продажей алкоголя. Формально нецелевое использование, по факту — годами работающий бизнес, который всё равно снесли.
Итого: 2 100 выявленных незаконных объектов по итогам 2025 года, десять снесённых за год. На первый взгляд — капля в море. На мой взгляд — нарастающая системность. Город выстраивает процедуру: экспертиза, конкурс, подрядчик, снос. Без лишних переговоров.
Что это значит для инвестора
Задам риторический вопрос, который редко задают вслух: а сколько коммерческой недвижимости в Петербурге построено с юридическими изъянами? Ответ — много. Особенно объекты нулевых и начала десятых, когда контроль был мягче, а схемы аренды городской земли — куда более творческими.
Я не говорю, что весь рынок коммерческой недвижимости под угрозой. Но покупая сегодня торговый объект с туманной историей аренды земли или сомнительным разрешением на строительство, вы фактически покупаете юридическую бомбу с неизвестным таймером. Снос на Энтузиастов — хорошее напоминание о том, что суд может признать объект самовольной постройкой даже спустя годы после его возведения.
Что я вынес из этой истории как человек, следящий за рынком инвестиционной недвижимости? Три простых правила.
Первое: всегда проверяй правоустанавливающие документы на землю, а не только на здание. Аренда городской земли — это не собственность, и условия договора могут быть нарушены предыдущим владельцем.
Второе: история судебных разбирательств по объекту — обязательная часть due diligence. Если по объекту уже было решение суда, которое «тихо» исполнялось или игнорировалось — это красный флаг.
Третье: апарт-отели и жилая недвижимость с чистыми разрешениями на строительство остаются куда более предсказуемым инструментом, чем коммерческий самострой с историей. Да, доходность в моменте может казаться интереснее. Но когда приходит экскаватор — никакая доходность не компенсирует потерю актива.
Прогноз
На мой взгляд, Петербург будет ускорять темп сносов. 10 объектов в 2025 году — это разгон, а не финальная цифра. Муниципальные бюджеты под давлением, земля в хороших локациях дорогая, а освобождённые участки можно перевести под новое использование. Экономическая логика простая и понятная.
Для рынка это означает осторожность при работе с объектами коммерческой недвижимости с непрозрачной историей. И одновременно — очищение рынка от объектов, которые долгие годы занимали ценные локации, не платя налогов и искажая конкуренцию.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
