Звучит невероятно, но факт: в России всерьёз обсуждают поправки в Жилищный кодекс, которые заставят государство рассчитывать компенсации за изъятое жильё по актуальным рыночным ценам. Не по тем, что были зафиксированы год-два назад на момент принятия решения о расселении, а по ценам, близким к реальным на дату сделки. Это меняет расклад для тысяч собственников. Вопрос — насколько.
Что не так с нынешней схемой
Я давно слежу за тем, как работает механизм изъятия жилья при расселении, и могу сказать прямо: действующая система — это узаконенное занижение выплат. Вот как это устроено сейчас: сумму компенсации считают по рыночной стоимости жилья на момент принятия решения о расселении. Звучит разумно. Но между принятием решения и фактической сделкой может пройти год, два, а то и больше. За это время рынок уходит вперёд, иногда существенно. Собственник в итоге получает деньги, которых уже не хватает на сопоставимое жильё.
Это не гипотетическая ситуация — это системная практика. И именно её сейчас пытаются исправить.
Что предлагает новый законопроект
Поправки в Жилищный кодекс предполагают, что размер выплат будет утверждаться за 60 дней до направления собственнику договора о передаче жилья. То есть оценка приближается к реальному моменту сделки, а не привязана к дате бумажного решения двухлетней давности.
В пояснительной записке к законопроекту прямо признаётся: между датой заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ) и датой фактической передачи прав собственности неизбежно проходит значительное время — из-за поэтапной реализации документации по планировке. Иными словами, законодатели сами фиксируют проблему, которую обязаны были решить давно.
На мой взгляд, 60 дней — это компромиссный, но реалистичный горизонт. Рынок за два месяца не успеет сделать резкий скачок, а оценка будет значительно актуальнее, чем при действующей схеме.
Но есть нюанс, который стоит держать в голове
Параллельно Минстрой продвигает другую инициативу — по расселению аварийного жилья. И там история совсем другая. Ведомство предлагает определять выкупную цену с учётом «факта непригодности» квартиры. Проще говоря, если ваша квартира признана аварийной, её стоимость при расчёте компенсации может быть существенно снижена.
Более того: если стоимость нового жилья, которое предоставляется взамен, окажется выше стоимости изымаемого — собственник должен будет доплатить разницу. Это прописано в соглашении об изъятии для государственных нужд.
Вот здесь я бы остановился и задал прямой вопрос: это защита собственника или перекладывание издержек расселения на его плечи? На мой взгляд — второе. Особенно в условиях, когда аварийное жильё чаще всего сосредоточено у наименее защищённых категорий населения, у которых просто нет денег на «доплату разницы».
Что это значит для рынка
С инвестиционной точки зрения поправки по КРТ — сигнал умеренно позитивный. Если компенсации станут реально рыночными, расселение в зонах редевелопмента будет проходить быстрее: меньше судебных споров, меньше блокировок проектов несогласными собственниками. Это ускоряет вывод новых объектов на рынок в городах, где идут крупные проекты КРТ.
Я считаю, что в горизонте 2–3 лет это может заметно изменить динамику предложения в отдельных локациях — особенно в крупных городах с активным редевелопментом. Следить за зонами КРТ как за потенциальными точками роста цен на соседние объекты — разумная стратегия уже сейчас.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
