Количество заявок на рефинансирование в Сбере в I квартале 2026 года выросло более чем в 2,1 раза по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Это не просто статистика — это сигнал рынка, который я не могу игнорировать.
Что вообще происходит? Люди массово бегут перекредитовываться. И это понятно: те, кто брал ипотеку в 2023–2024 годах под 16–22% годовых, сейчас смотрят на любое движение ЦБ вниз как на спасательный круг. Даже намёк на снижение ключевой ставки — и рынок рефинансирования оживает.
Но давайте разберёмся: рост заявок в 2,1 раза — это победа заёмщиков или просто эффект низкой базы? На мой взгляд, и то, и другое одновременно.
Контекст: откуда взялась такая динамика
2025 год был временем ипотечного паралича. Ставки держались на исторических максимумах, ЦБ не спешил с разворотом, а рынок первичной недвижимости держался на дорогостоящих застройщицких субсидиях. Люди либо откладывали покупку, либо брали кредиты с болью в глазах — и сразу смотрели в сторону рефинансирования при первой возможности.
К I кварталу 2026-го ситуация начала меняться. ЦБ дал сигналы о смягчении денежно-кредитной политики, и заёмщики пошли в банки пересматривать условия. Сбер, как крупнейший ипотечный кредитор страны, принял на себя основной поток этих заявок, пишут «Ведомости».
Анализ: что за этими цифрами
Я бы не спешил радоваться. Рост заявок — это не то же самое, что рост одобрений. Банки в условиях высокой нагрузки на капитал вполне могут ужесточать требования к рефинансируемым клиентам. Так что реальный процент одобренных заявок может оказаться куда скромнее впечатляющего «в 2,1 раза».
Но само по себе это движение рынка говорит о многом:
Первое. Огромный навес отложенного спроса на рефинансирование реален. Сотни тысяч заёмщиков сидят с дорогими кредитами и ждут момента. Как только ставка пойдёт вниз — этот рынок взорвётся.
Второе. Банки это прекрасно понимают. Конкуренция за качественного заёмщика — человека с историей, с недвижимостью в залоге, с подтверждённым доходом — будет расти. И это хорошо для тех, кто рефинансируется: условия будут улучшаться.
Третье. Для инвестиционного рынка это важный сигнал. Снижение стоимости обслуживания долга у населения — это высвобождение денег. Часть из них пойдёт в потребление, часть — в накопления, и определённый процент — в инвестиции. В том числе в доходную недвижимость.
Моя позиция
Я считаю, что рост заявок на рефинансирование в 2,1 раза — это индикатор не столько текущей ситуации, сколько будущего. Рынок ждёт снижения ставок, и он будет ждать столько, сколько нужно. Вопрос только в том, кто в этот момент окажется в правильной позиции.
Если вы держите кэш и ждёте «подходящего момента» для входа в недвижимость — посмотрите на эти цифры. Рост заявок означает, что рынок начинает двигаться. Те, кто войдёт раньше, получат лучшие цены. Те, кто дождётся «официального» разворота ставки, будут покупать уже в условиях конкуренции и роста цен.
На мой взгляд, апарт-отели в этом контексте — один из наиболее защищённых форматов. Операционный доход от аренды не зависит от того, растут ставки или падают. Он зависит от загрузки и управления. А это уже другая история.
Если думаете, куда вложить деньги, пока ипотечный рынок перестраивается, есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!
