Центробанк готовится переписать правила игры для заёмщиков — и это ударит по тем, кто привык гасить коммуналку в последнюю очередь. Если инициатива из проекта Основных направлений развития финансового рынка на 2027–2029 годы станет нормой, банки будут обязаны учитывать задолженности по ЖКХ, алиментам и другим имущественным обязательствам при расчёте показателя долговой нагрузки — но только те, по которым уже открыто исполнительное производство.
Что это означает на практике? Сейчас банки смотрят на кредитную историю и официальные займы. Долг перед управляющей компанией формально кредитом не считается — и в расчёт ПДН не попадает. Человек может копить «коммуналку» годами, при этом исправно платить по ипотеке и получать новые кредиты. Регулятор, судя по всему, считает такую картину нечестной — пишут «Известия».
Я бы не назвал эту инициативу неожиданной. Ещё несколько лет назад разговоры о расширении периметра долговой нагрузки шли на уровне экспертных дискуссий. Теперь это уже документ с горизонтом 2027–2029 годов. Срок небольшой.
Вопрос в другом: насколько это изменит реальную выдачу кредитов? Исполнительное производство — это уже крайняя стадия. До неё долг должен пройти суд, вступить в силу решение, дойти до приставов. Иными словами, случайно попасть в этот периметр не получится. Речь идёт о хронических неплательщиках, которые и сейчас нередко получают отказы по другим основаниям.
Тем не менее эффект будет. Во-первых, банки получат формальный инструмент для отказа — и будут им пользоваться. Во-вторых, это создаёт дополнительное давление на тех заёмщиков, кто балансирует на грани: платит по кредиту, но игнорирует ЖКХ. Таких, по различным оценкам, немало — особенно в регионах с высокой долговой нагрузкой населения.
Для рынка недвижимости это косвенный, но ощутимый сигнал. Покупатели жилья, у которых есть хвосты по коммуналке от предыдущих объектов, могут столкнуться с отказом в ипотеке. Особенно это касается инвесторов, у которых несколько объектов в управлении. Апарт-отели с профессиональным управлением — например, доходная недвижимость в Петербурге — как раз снимают эту головную боль: все расчёты с ресурсоснабжающими организациями берёт на себя оператор, и риск накопить долг по ЖКХ просто исключён структурно.
На мой взгляд, направление верное, но реализация потребует точной настройки. Если в периметр попадут долги на стадии досудебного урегулирования — это уже другой разговор, и здесь риски для добросовестных заёмщиков вырастут существенно.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте
Ужесточение требований к заёмщикам — это сигнал рынку: чистая финансовая история становится активом, а не просто формальностью.
