Когда проблемный долгострой наконец проходит экспертизу проектной документации — это не финал истории, а начало её самого интересного акта. ЖК Veda Village в Ленинградской области сделал именно этот шаг: проектная документация на достройку получила положительное заключение экспертизы.
Что это значит на практике? Формально — снят один из ключевых административных барьеров. Теперь можно выходить на площадку, привлекать подрядчиков и отчитываться перед дольщиками конкретными датами, а не обещаниями. Но я бы не торопился открывать шампанское: между положительным заключением и реальными ключами — дистанция, которую российские долгострои умеют растягивать на годы.
Рынок новостроек при этом остаётся под давлением. По оценкам аналитиков, о полноценном восстановлении говорить рано — оно станет возможным, «когда ключевая ставка не будет превышать 10%, а рыночная ипотека вернётся к уровню около 12%», пишет издание. Сейчас мы от этого далеко: ключевая ставка держится на уровне 21%, ипотека — в районе 28–30% годовых. Это не рынок покупателя, это рынок ожидания.
Почему история Veda Village важна инвестору, даже если он к этому ЖК отношения не имеет? Потому что каждый достроенный долгострой — это сигнал о состоянии системы защиты дольщиков и скорости работы механизмов достройки через региональные фонды. Если Ленобласть справляется — значит, институт работает. Если тянется годами — значит, риски в сегменте первичного рынка по-прежнему системные.
Во втором полугодии 2025 года я ожидаю умеренного роста цен на новостройки — но это будет инфляционный рост, а не рост спроса. Реальная покупательская активность восстановится только при снижении ставки. До тех пор рынок будет двигаться по инерции: застройщики держат цены, покупатели ждут, банки зарабатывают на рассрочках.
На этом фоне апарт-отели с управлением выглядят логичнее, чем покупка квартиры в ипотеку под 29%: актив работает и генерирует поток без необходимости ждать снижения ставки.
Если следите за рынком и думаете об инвестициях — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер с портфелем апарт-отелей в Петербурге. Подписаться ВКонтакте.
Положительная экспертиза — это юридически значимый шаг, но не гарантия срока. Следите за тем, когда появится разрешение на строительство: вот настоящий триггер.
